士林豪宅「至善天下」，警衛擋人圍綠籬?

影片/流星蛺蝶

【新聞疑義1405】士林豪宅「至善天下」，警衛擋人圍綠籬?

文.影片/楊春吉(故鄉)

【新聞】

台北市豪宅大多門禁森嚴，除了有庭園造景、利用圍欄和盆栽擋路，大門口還有保全阻攔，就是要保障住戶的隱私，不讓外人進入。不過其實如果大樓外圍有標示中庭是開放空間的告示牌，一般民眾是可以進入的。像是台北市故宮對面的豪宅「至善天下」就被民眾投訴，大樓管委會設置鐵柵欄阻止民眾進入公共綠地散步，台北市政府建管處表示，豪宅公共空間設置圍籬屬於違建，將會請住戶限期改善。士林區豪宅級建築物「至善天下」，看起來氣派堂皇，正門口警衛2、3個人站崗，大白天守門警衛多達8個人，戒備森嚴，就是要告訴你生人勿近。住戶林先生：「閒雜人等(管委會)還要再管理，還要去(留意)不好，因為這邊住戶那麼多，那個場地的整理都需要人，怕人家進去又會破壞。」建築物玻璃上明白標示，非住戶請勿進入，為了保障住戶人身安全，至善天下門禁相當嚴格。私人領域本來就不該入侵，但是至善天下明白告示，綠地部份都是開放空間，供公眾使用，卻又在豪宅四周設置許多景觀盆栽和鐵柵欄，有人投訴至善天下對外人很不友善。為了阻止閒雜人等進入至善天下的公共空間，因此管委會特地設置鐵柵欄，不過在經過民眾檢舉後，大門已經打開，方便讓民眾自由進出。北市建管處副總工程司邱英哲：「擅設圍籬啦！灌木過高或者保全阻擋這些問題，(北市)大概有7件，我們近日內也會去了解，都會要求他們改善。」（東森新聞103年7月14日報導: 「警衛擋人圍綠籬」 7豪宅惡招霸地）。

【疑義】

按公共開放空間之提供，主要目的在於得將該開放空間之容積，移轉出來（註一），以及得到更多的容積獎勵額度（註二）。

又開放空間，依建築技術規則建築設計施工編第283條之規定，係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路供通行或休憩之「沿街步道式開放空間：指建築基地臨接道路全長所留設寬度四公尺以上之步行專用道空間，且其供步行之淨寬度在一‧五公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在一‧五公尺以上之人行道者，供步行之淨寬度得不予限制。」或「廣場式開放空間：指前款以外符合左列規定之開放空間： (一) 任一邊之最小淨寬度在六公尺以上者。(二) 留設之最小面積，於住宅區、文教區、風景區或機關用地為二百平方公尺以上，或於商業區或市場用地為一百平方公尺以上者。 (三) 任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間，其臨接長度六公尺以上者；住宅區並得以淨寬六公尺以上、淨高三公尺以上及深度小於十五公尺之通道連接建築線。(四) 開放空間與基地地面或臨接道路路面之高低差不得大於七公尺，且至少有二處以淨寬二公尺以上或一處淨寬四公尺以上之室外樓梯或坡道連接至道路或其他開放空間。(五) 前目開放空間與基地地面或道路路面之高低差一‧五公尺以上者，其應有全周長六分之一以上臨接道路或沿街步道式開放空間。(六) 二個以上廣場式開放空間相互間之最大高低差不超過一‧五公尺，並以寬度四公尺以上之沿街步道式開放空間連接者，其所有相連之空間得視為一體之廣場式開放空間。」。

而且依建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段之規定，開放空間除應予綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用；綠化之規定應依建築技術規則建築設計施工編第17章綠建築相關規定辦理。

換言之，在開放空間，未依法申請核准而擅自建築之建築物（含營業爐 、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等雜項工作物）或棚架，均屬違章建築處理辦法所稱的違章建築（註三），而且屬建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段所定「無從補正」者，直轄市、縣(市)主管建築機關，自應於實施勘查認定後，就處以建築物造價千分之五十以下罰鍰（註四），並於必要時強制拆除之（註五）。

當然，建築物所有人願意自行拆除，自是良好（註六），惟為防止其依此拖延，自應限相當合理期間，由其自行拆除，建築物所有人逾期苟未自行拆除，則應強制拆除（註七），強制拆除之建築物則均不予補償，而且其拆除費用由建築物所有人負擔（註八）。

從而，本案報導如屬實，士林區豪宅級建築物「至善天下」，如在開放空間，未依法申請核准而擅自建築之建築物或棚架，均屬違章建築處理辦法所稱的違章建築，而且屬建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段所定「無從補正」者，直轄市、縣(市)主管建築機關，自應於實施勘查認定後，就處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並於必要時強制拆除之。

【註解】

註一：都市計畫法第83-1條、都市計畫容積移轉實施辦法第6條參照。

註二：都市更新建築容積獎勵辦法第7條參照。

註三：違章建築處理辦法第2條參照。

註四：蓋擅自建造者，即應處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並不以勒令停工補辦手續為其要件。

註五：違章建築處理辦法第5條、建築法第86條第1款參照。實務上，最高行政法院100年度判字第1074號判決：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。…」「違反第25條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。」建築法第25條、第86條第1款定有明文。依建築法第97條之2授權訂定之違章建築處理辦法第5條規定：「直轄市、縣(市)主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。……」可知，建築法禁止無照建築，如經主管建築機關勘查後認屬依法不得補辦建造執照手續之實質違建，應予拆除。」等可資參照。

註六：此時尚無強制拆除之必要。

註七：此時就有強制拆除之必要。

註八：建築法第86條第1款、第96-1條第1項參照。

作者簡介
楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）：
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作品：

老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版)

http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202

其他作品：

1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。