如何杜絕買到凶宅?

【新聞疑義1414】如何杜絕買到凶宅?

文/楊春吉

【新聞】

為人作保要小心，余姓婦人幫丈夫作保租房子，後來丈夫在屋內上吊自殺，房子成了凶宅，房東以房子價值減損，向余婦求償，法院認定價值減損18%，判余婦賠償61萬餘元。不過余婦人在事發後拒不出面，也不知去向，房東即使勝訴「也不見得拿得到錢」，房子成為凶宅後，房東可能得概括承受。桃園地院調查，余姓婦人的丈夫邱姓男子，2年多前和妻子鬧意見而搬出去住，由妻子當租約的連帶保證人，邱租下一戶公寓，在租約未滿前，疑欠債等問題，在租住處後陽台上吊自殺，遺體隔了3天才被發現，屍臭四溢，鄰居議論紛紛，事發後，房東認為房子變成凶宅、價值減損，也很難賣，向余姓婦人求償。法院審理時，余姓婦人沒有出庭，也未做任何答辯，法院查出她已搬離老家，不知去向。法官檢視房屋租約，其中載明「房客應注意使用房屋，除天災地變等不可抗拒的情形外，因過失造成房屋毀損，應負損害賠償責任。」而毀損應包括客觀價值的降低，因余姓婦人是連帶保證人，視同主債務人，房東主張她要為價值減損負責。法院委託估價師針對房客在屋內上吊自殺鑑價，經比照鄰近區域房地產價值後，估價師認定變成凶宅後，房價折損18%以上，核算是61萬餘元，法官以余姓婦人是租約連帶保證人，判她要為這筆房價減損費買單（聯合報103年8月18日報導: 夫租屋自殺 妻作保須賠房東61萬）。

【疑義】

按凶宅，從經驗法則來看，雖得認為有滅失或減少其價值(註一)，但是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；當事人間未約定時，因民法等法律並未有相關規定，而且就此也無習慣法之存在，則只好求諸於「法理」及「經驗法則」（註二）。而所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（註三）。

又凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，始能杜絕糾紛。

至於解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（註四）。另，解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（註五）。

從而，本案報導如屬實，法院肯認凶宅有滅失或減少其價值，固屬肯定，惟在當事人間之約定「房客應注意使用房屋，除天災地變等不可抗拒的情形外，因過失造成房屋毀損，應負損害賠償責任。」中的毀損解釋，法院係認定應包括客觀價值的降低，惟此解釋真的符合本契約文字中所表示之當事人真意嗎? 此解釋是否已通觀全文呢(為杜絕爭議，建議將該毀損之定義或範圍，具體明確之)?

另外，買房要如何杜絕買到凶宅等瑕疵屋?又買到凶宅等瑕疵屋，如何救濟?可在「中山社大星期五晚上的學法律買好房(B304) http://www.zscc.tp.edu.tw/2014/06/103.htm  」、「內湖社大星期六上午的房地產新飆股(新聞法律分析) http://www.nhcc.org.tw/nhcc/course/course_show.asp?news_id=143009  」及萬金石海洋社大汐止校區 學代書買好房(http://www.xizhi.org.tw/modules/tad_form/index.php 簡章可至秀峰高中大門警衛室索取) 學到，趕快報名哦。

【註解】

註一：請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591 )。

註二：民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三：最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。

註四:民法第98條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院17年上字第1118號判例參照。

註五：最高法院18年上字第1727號判例參照。

作者簡介

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog ）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）：

【下學期(103-2)課程】房地產新飆股、生態趴趴GO、學法律買好房、生態觀察趴趴走、學代'書買好房，歡迎報名 (http://gs803501.pixnet.net/blog/post/143667565   )。

作品：

老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202   )

其他作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。 16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。 20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。 21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。 22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。 23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。 24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。