八年豪宅漏水，樓上賠，建商免賠?

【新聞疑義1435】八年豪宅漏水，樓上賠，建商免賠?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)

【新聞】

洪姓男子八年前買下台北天母一戶豪宅，他懷疑建商選材不當，導致樓上及自家的浴室漏水，要求樓上謝姓屋主、女房客與建商連帶賠償，或由建商賠償一百一十一萬元。建商認為漏水非房屋「結構」問題，無賠償修理費義務；士林地院判謝賠償十一萬，建商免賠。洪姓男子二○○六年買下天母一棟大樓的四樓，以每月十萬多元出租。洪說，因主臥室浴室漏水，前年房客提前四個月解約，光是租金損失就達四十六萬元。洪指控，他曾向五樓謝姓屋主反映管線漏水，但謝置之不理，還要他去向建商反映，他只能先以水盆接水，再找人修繕。除了五樓漏水到洪家，洪家的客廳浴室也滲水至三樓，洪修復漏水並重新裝潢。洪認為樓上住戶、建商應連帶賠償，或是由建商負加害給付賠償責任。五樓謝姓屋主表示，排水管、地坪防水層失效，並非年久失修，而是施工不良，這是建商的責任，一般人無從防護，沒理由要他賠。建商表示，大樓的結構可保固十五年，但固定設備如門窗、地材、電梯則保固一年；大樓已交屋多年，浴室防水設備並非支撐房屋安全性的「房屋結構」，無賠償義務。台北市土木技師鑑定，確認四樓浴廁混凝土邊梁、頂板因五樓浴廁排水管、防水層失效而漏水，法官認為謝姓屋主未善盡保管、注意責任，應賠償。至於建商責任，法官認為，瑕疵擔保責任期間已過，建商不用賠償（聯合報103年11月3日報導: 八年豪宅漏水 樓上賠、建商免賠）。

【疑義】

一、 發現漏水問題，怎麼辦?

按發現漏水問題，首先，先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」？如是，始有公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條：「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。

反之，如是一般公寓，則應依民法第817條：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」、第820條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」、第822條：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」等規定辦理。

又接下來，要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」？如係「租賃」之修繕，則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之（民法第429條、第430條、第928條等規定參照）。苟為「買賣」物之瑕疵，則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」，則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。

惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理？抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之？確認歸責於何人，均為重要之點，如由何人所致，均未明，自是「公說公有理、婆說婆有理」。

所以，實務上，通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定，以杜爭議。當然，當事人間除了協議鑑定者外，當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費，應由負擔」等相關事項一併協議之，那自是更能杜絕糾紛。

二、 本案

本案，就是由台北市土木技師鑑定，以釐清歸責問題。

另外，本案也提醒大家二個問題，(一)原來買賣中的物之瑕疵擔保請求權或解除權之行使，也有消滅時效或除斥期間，其見於民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，應予注意。(二)侵權行為之損害賠償也有，民法第197條：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人。」之規定，也應注意。