公共空間看得到用不到

【新聞疑義1456】錯把「分管契約」當「約定專用」?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)

【新聞】

公共空間看得到用不到，民眾憤而向《蘋果》投訴！民眾李先生今年購買新北市三重區新成屋「啟昇玉鼎」，簽約後才發現1樓前廣場竟非住戶共享，住戶多希望廢除這項約定。建商回應，買賣契約已白紙黑字載明，均符合規定。「我們花了錢，也要繳地價稅，廣場卻不能使用，非常不合理。」李先生忿忿不平地說，住戶已連續2個禮拜召開區分所有權人會議，也向律師諮詢，認為依《公寓大廈管理條例》，建商站不住腳。《公寓大廈管理條例》載明，公寓大廈起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售給特定人或區分所有權人以外的特定人設定專用。李先生直指：「從這條來看，建商就不對了！」不過新北市工務局公寓大廈管理科科長蘇志明解釋，法定空間可以約定共有或專用，就看買賣契約怎麼訂，只是不能違反使用執照用途，「啟昇玉鼎」使用執照規定廣場要作無遮簷人行道，未來1樓店家就得把廣場留作人行道。蘇志明指出，《公寓大廈管理條例》對法定空間讓售有限制，未來店面持有人是住戶、也是區分所有權人，店面所有權人有使用權，但所有權還是社區共有。「約定專用的約定人有使用權利，但也有管理維護義務，須負擔修繕責任。」崔媽媽基金會社會發展部處長張偉瑜說，約定專用除須載明在買賣契約書，社區規約也要把約定專用位置標示清楚才有效力。本月21日，「啟昇玉鼎」住戶在區分所有權人會議中決議，1樓廣場不應該劃為約定專用。但買賣契約書已註明，社區約定專用部分非經「權利人」同意，不得以修改規約或區分所有權人會議決議方式變更。新北市府科長蘇志明解釋，住戶簽約時都同意廣場為約定專用，現在要把權利拿回來，仍須經過當事人同意。啟昇機構副總經理黃冠華則回應，公共空間劃為約定專用很常見，此社區部分樓層露台也是該樓層住戶約定專用，1樓廣場由緊鄰戶約定專用，契約白紙黑字且粗體寫得很清楚。他更指出，「啟昇玉鼎」是成屋銷售，房屋現況都看得到，住戶也是簽約同意後才購買。對於約定專用空間要不回來，李先生直說，會持續爭取權益，消費者很弱勢，大建商不會做這種事情，「很後悔跟他買。」（蘋果日報 103年12月24日報導: 廣場非共享 住戶控不合理）。

【疑義】

按「分管契約」與「約定專用」，是二種不同的東西。茲分敘如下：

一、分管契約與其終止

按臺灣高等法院98年度上字第1123號民事判決云「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」。

又最高法院97年06月26日97年度台上字第1350號民事判決也謂「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。」。

所以，所謂分管契約，乃共有人全體約定共有物特定範圍內由特定人為使用收益之契約（註一），其與共有物之處分、設定負擔仍屬有別，乃屬共有物之管理，所以現行民法第820條第1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」仍有「契約另有約定（例如分管契約等）」之除外規定；此等約定，畢竟與以民法第820條第1項後段「多數決」決定共有物之管理，尚屬有別，其終止，自應由全體共有人合意終止（註二）或提起分割共有物之訴終止之（註三），或依民法第820條第2項、第3項：「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」之規定，裁定變更之（惟基於不溯及既往原則，發生在修正後之分管契約，始有民法第820條第2項、第3項之適用）（註四）；自不能以區分所有權人會議議決終止之。

二、約定專用與其終止

又約定專用及共用部分，依公寓大廈管理條例第3條第5款、第4款之規定，約定專用，乃指公寓大廈「共用部分」經「約定」供特定區分所有權人使用者；共用部分，則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

而且該約定專用，如係基於區分所有權人會議議決而來，自得以區分所有權人會議議決終止之。

三、分管契約┿約定專用；讓售┿約定專用或分管契約

從而，約定專用與分管契約，係屬兩事；千萬不要錯把「分管契約」當「約定專用」。

至於公寓大廈管理條例第58條第2項固規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，惟係指讓售，並非約定專用或分管契約，本案住戶自不能依公寓大廈管理條例第58條第2項所明定之「讓售禁止規定」主張之，只能思考，本案起造人或建築業者是否有「其他有損害區分所有權人權益之行為」（這是本案住戶第一個較困擾的情事）。

問題是，縱認本案該分管契約，係本案起造人或建築業者之「其他有損害區分所有權人權益之行為」，依公寓大廈管理條例第49條第1項第8款之規定，僅由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務(屆期不改善或不履行者，得連續處罰之)而已，尚無法直接認定公寓大廈管理條例第58條第2項係效力規定，而逕認該分管契約違反公寓大廈管理條例第58條第2項規定而無效（這是本案住戶第二個較困擾的情事）。

四、建築物分管範圍內之使用，在未合法變更前，不得違反使用執照所載用途

另外，公寓大廈管理條例第15條也規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。」，所以縱屬約定專用，其使用，在未合法變更前，也不得違反使用執照所載用途。

又建築法第91條第1款、第73條第2項也分別規定「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者」「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」；所以，建築物分管範圍內之使用，在未合法變更前，也不得違反使用執照所載用途。

【註解】

註一：共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。

註二：最高法院99年度台上字第1191號民事判決：「又按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」參照。

註三、臺灣高等法院98年度上易字第858號民事判決：「按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利；至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）。又分割共有物之訴，其目的在消滅共有關係，其判決為形成判決，有終止共有關係之效力（最高法院51年台上字第2641號判例意旨亦可資參照），因此共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，而一經判決確定，其分管契約即為終止。」參照。

註四：臺灣臺北地方法院98年度簡上字第369號民事判決：「又甲○○於本院主張本件共有物之管理狀態乃繼續的事實，為不真正溯及事項，則現行民法第820條第2、3項規定於本件即得適用云云。惟查，現行民法第820條第2項係指共有人依同條第1項規定就共有物所定之管理顯失公平時，始有適用之餘地，此部分自應由甲○○負舉證責任。本件自訴外人林○○於75年7月5日轉售丙○○至甲○○提起本件訴訟前近二十餘年來，均未見任一區分所有權人干涉提出異議，且本院已認定共有人就系爭建物屋頂平台部分已有默示之分管契約存在，亦非共有人依同條第1項規定就共有物所定之管理，自無現行民法第820條第2、3項規定適用之餘地。」、97年度訴字第4330號民事判決：「至於98年1月23日公布，目前尚未生效之民法物權編第820條則規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。就尚未生效之民法物權編第820條規定而言，與現行民法第820條之規定並不相容，且係賦予當事人現行法所無之提起形成之訴之權利，於法律尚未施行之狀況下，若允原告先為適用，不僅顯然超乎被告對法律規定之預期，且對法秩序之安定顯有妨害，原告執以為本件請求之依據，已有不當。」參照。