居住正義、居住人權與適足住房權

【新聞疑義1475】居住正義、居住人權與適足住房權

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog  )

【新聞】

臺北市長柯文哲（4）日出席大安區首場市長與里長市政座談會。會前，針對媒體報導北市府擬提「居住憲章」，規劃四年內蓋2萬5000戶公共住宅，柯文哲受訪時強調，居住人權是人的基本權利，無法做到讓年青人在臺北買得起房子，至少要讓他們住得起，這是他很重要的政治理想。他說，北市有100萬戶，至少要有5%的只租不售公共住宅，才能有效不讓房價快速飆漲，蓋到5萬戶公共住宅本就是政策目標。媒體關切昨晚與行政院副院長張善政會談，北市府擬向中央爭取陸保廠土地蓋公共住宅，當場未獲政院回應，會否影響推動公共住宅計畫。柯文哲說，陸保廠的土地，都市計畫已劃定為住宅區，只要土地問題解決就可以蓋公共住宅。當時他與前國發會主委管中閔談的是空總給國發會處理，北市府就換多少錢，但政院現在不打算開發空總，北市府需要的那些地需另外籌錢去換，才能蓋公共住宅，所以才需要與中央坐下來談……（台北市政府104年3月4日新聞稿: 柯文哲:居住權是基本人權 蓋5萬戶只租不售公共住宅 讓年青人在臺北住得起）。

【疑義】

一、 房地合一稅，不是打房用

按房地合一稅，不是打房用，蓋「打房措施(例如信用管制等)，首先要與「稅改」、「適足住房權之尊重、落實及實現」、「相當生活水準之尊重、落實及實現」分開。「稅改」之最重要法理基礎，是漲價歸公；所得的提高，則有賴各級政府積極尊重、落實及實現「相當生活水準」；居住權之實踐，尚未入憲及以法律具體化其內涵前，則有賴各級政府積極尊重、落實及實現「適足住房權」(註一)。至於打房措施，雖應與「稅改」、「適足住房權之尊重、落實及實現」、「相當生活水準之尊重、落實及實現」分開，但其也是政府之行政行為，縱沒有涉及人民之基本權利及自由，也應受比例原則及平等原則之拘束(註二)。所以，打房措施是否妥當?應以比例原則及平等原則來檢視之(打房打垮了經濟，自不妥當)；不動產之「稅改」，即以漲價歸公為法理基礎，那非投入勞力及資本之所得部分，就要全部漲價歸公，一戶或一戶排富條款，絕不符漲價歸公之法理基礎，充其量只能說，其或許符合平等原則之合理差別待遇；至於各級政府積極尊重、落實及實現「適足住房權」及「相當生活水準」之內涵，乃兩公約施行法所明定，責無旁貸（註三）」之故也（註四）。

二、 打房兩策略

至於打房策略，信用管制、增加持有稅或實價課稅(房地合一課稅)均非真正治本，只能治標；真正要解決高房價之問題，在於疏導需求不均及補足公屋供給之不足。

疏導需求不均方面，應該在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」(註五)；補足公屋供給之不足方面，則應提供公屋30%以上(註六)。

從而，台北市政府積極朝提供公屋之方向著手，自值得贊同；惟是否僅限於5%，則值得思考。

另外，所謂居住正義，實為口號，在居住人權，尚未入憲或經大法官會議解釋為憲法第22條所定其他基本權利及以法律具體化其內涵前，各級政府不如積極尊重、落實及實現「適足住房權」才是。

三、不以讓年青人在臺北住得起為限

而源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」，在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見中指出「7.委員會認爲，不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如，把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已，而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利，至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先，住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言，《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”，而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時，應重視其他多種考慮。最重要的是，應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次，第十一條第一款的提法應理解爲，不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明：“適足的住所意味著……適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8.因而，適足之概念在住房權利方面尤爲重要，因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上，是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素，同時，委員會認爲，有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括：(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象，包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區，包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程式的使用保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施，與受影響的個人和群體進行真誠的磋商，以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護；(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務；(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則，應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內，各締約國應採取步驟，保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的，即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲，就流行病學分析而言，住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯，即：住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯；(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人，身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內，提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責，實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地，包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此，因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣，住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區，也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維，尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

是我國各級政府機關興建提供現代住宅、合宜住宅等，雖是公屋，但仍應考慮前揭「使用權的法律保障」、「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」、「可承受性」、「適居性」、「可獲取性」、「地點」以及「文化的適足性」等數方面，而非逕以「平價」為滿足（註七）。

從而，讓年青人在臺北住得起，固屬重要，但不只是年青人而已，而是台北市所有市民以及打算來此住的所有人，而且非逕以「住得起」為滿足，而是應考慮前揭「使用權的法律保障」、「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」、「可承受性」、「適居性」、「可獲取性」、「地點」以及「文化的適足性」等數方面。

【註解】

註一：【新聞疑義1427】高房價，年輕人買不起房?( http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=209259&article_category_id=2235&article_id=125102  )。

註二：【新聞疑義32】精緻師資培育，團體住宿，一定要1年嗎？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=165657&article_category_id=1954&article_id=92148  ) 。

註三：【新聞疑義1430】打房，打垮了經濟?( http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=209482&article_category_id=2235&article_id=125258  )。

註四：房地合一稅，不是打房用?（https://www.peopo.org/news/269375 ）。

註五：根據報導，財政部業擬訂「特種貨物與勞務銷售稅」（奢侈稅）草案在案，其中針對房地產部分，對購買非自用住宅在一年內轉售者，除了課徵土增稅、契稅外，對出售市價加徵課稅一五％稅率；若在二年內轉售，則加徵課稅十％稅率，此屬於「交易稅」，無論投資賺賠都要課稅。而且預定三月正式公布此草案，若獲得立法三讀通過，最快今年下半年實施。所以101年7月「特種貨物與勞務銷售稅條例」公布實施後，購買非自用住宅在二年內轉售者，將增加此項投資成本（換言之，購買自用住宅或購買非自用住宅在二年後轉售者，就不會增加此項投資成本）；加上，之前「信用管制，降低核貨成數至5.5成」、「四大刀」（行庫又有最新動作，號稱「四大刀」，主要是針對增資資金(即拿房屋剩餘價值去做二胎之類的抵押貸款)，一旦被查獲被拿來當炒房資金後的「處罰」。包含：一、借款利息將加碼最高0.5％(兩碼)計算且需立即補足所增利息；二、貸款成數超過六成之部分需無條件全數清償；三、取消寬限期，改為剩餘貸款本息平均攤還；四、動用循環額度者全按月本息攤還。）等措施，確實使投資成本大幅上升，資金取得也更顯困難，對於避免「房地產泡沫急速破滅，房市崩盤，整體經濟長期蕭條」，確有其效果，但會不會反而造成「全面急售，房地產泡沫急速破滅，房市崩盤，整體經濟長期蕭條」，成為造成或加劇市場失靈的「罪魁禍首」，也須思考（又奢侈稅，有一牛剝數層皮之疑慮？是否真的就符合租稅公平原則？仍須在說理上，更完備才行）。是打房策略，要緩但不要急；目前政府打房手段、輕重、時間上，本文認為尚屬適中，對於房市，確有抑制房地產泡沫的效果，惟房市為何還是如此熱絡？筆者觀察，主要在於「投資致富」的天性使然，房地產投資進入門檻，雖然較股票、期貨等投資管道較高，但好的房地產物件，獲利亦較股票、期貨等來得可觀，投資風險亦較股票、期貨等來得低，民眾有足夠資金時，自是以投資房地產為首要選項，如果將存款年利率提高至7％或健全股市或提高公債獲利，將使得部分投資者，在衡量「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」、「貸款壓力」以及「資金不足」等因素下，而不再投資房地產，改以定期或投資股市、公債而累積財富，對於抑制房地產泡沫，自是助益不少，房價也會因市場機制而向下修正，資金較不充足但有自住需求的人，就能趁機買房了；而且資金較不充足但有自住需求的人，藉由「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」，更能累積足夠的自備款，買房將不是夢想，而是進行式。另外，大台北地區的房價，為何比其他地區，高出很多？地小人稠是主因，而大台北地區之所以「人稠」，主要在於「就業機會」遠較臺灣其他各地區多很多；如果，能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」，人自不會不斷地向大台北地區湧進，則大台北地區人口將不再增加；反而，因家鄉有更好的工作，故鄉的人口將因返鄉人口的增加而更稠，大台北地區人口則因而減少，其房價自會隨市場機制而向下修正，資金較不充足但有自住需求的人，買到較便宜的房子，就不是夢想。所以，真正的問題，在於政府，是否能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」？打房畢竟僅是「治標」，能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」，才是「治本」。期待政府，能真正面對此問題，而非只是為了選舉利益(【買預售屋看這裡80】打房僅是「治標」，創造「就業機會」，才是「治本」！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=169967&article_category_id=2227&article_id=95412   )。

註六：請參【新聞疑義1316】打房打到首購，妥當呢？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=202332&article_category_id=258&article_id=119478  )；至於公屋住戶，應該是誰？請參【買預售屋看這裡115】公屋住戶，應該是誰？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=171308&article_category_id=1954&article_id=96365 )。

註七：【新聞疑義471】「適足住房權」下的「現代住宅」(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=174547&article_category_id=1954&article_id=98866 )。