柯p，買回「松菸文創」?

【新聞疑義1511】柯p，買回「松菸文創」?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_category_id=2235&area=free_browse  刊出)

【新聞】

台北文創昨（3）日就台北文創大樓爭議，與台北市正式攤牌。台北文創昨晚發布聲明，指北市府對台北文創的要求遠超出契約內容，台北文創已函文市府，希望終止合約，並建議市府「鑑價」後買回文創大樓。北市府發言人林鶴明表示，可以理解對方想法，後續還是要坐下來談，將交由文化局長倪重華和富邦談判。倪重華表示，若富邦確定不玩了，會在今天與市長柯文哲報告，討論是否由北市府買回。台北文創與台北市府有關台北文創大樓爭議再起，台北文創之前曾表示「請市府照價買回」，但都只是口頭隔空放話。台北文創昨天的聲明，顯示雙方已正式攤牌。台北文創表示，北市府對台北文創的要求期待，「甚至超出法律所賦予締約雙方的責任和義務」；台北文創迫於無奈，做出希望能終止合約的決定。台北文創並在函文中建議北市府「鑑價」買回文創大樓，與之前所說希望「照價」買回的用詞不同。據了解，這一字之差，也清楚表達富邦不想爭議再生風波的態度，才會希望由北市府自己找第三方鑑價。台北文創表示，若加計原始建築成本及後續重增置成本，富邦集團共斥資101.1億建文創大樓。台北市文化局日前無預警發函，要求台灣大哥大總部在上周五前遷出一個樓層、約1,500坪，引爆台北文創與北市府間最新爭議。台北文創指出，文創大樓在2013年5月啟用時，辦公空間租金按當初BOT（興建營運移轉）契約核定為每月每坪2,200元，且台北文創無權調整。因招商不如預期，為不影響北市府營運權利金收入，台北文創才協調母公司、台灣大哥大集團承租閒置樓層，並在去年初遷入，台灣大不但要付租金，且位在北市基隆路的企業總部資產，還為此閒置至今。台北文創強調，台灣大是合法進駐，且已願意配合搬遷；但文化局卻推翻前市府團隊的公告，逕自認定台灣大非文創產業，並對台北文創處以懲罰性違約金每天5萬元，台北文創深表遺憾，希望終止合約。 為推廣文創產業，北市府在2005年開始推動「松山菸廠文化園區BOT案」，但推出後爭議不斷，先是得標廠商誠品的最優申請人資格遭撤銷，富邦得標後又屢遭外界批評租金貴、商業設施多。台北市長柯文哲上任後，一句「社會觀感不好」更成為壓垮台北文創大樓最後一根稻草，雙方歷經四度談判，最後仍宣告破裂。占地約3,630坪的「台北文創大樓」，2009由富邦集團和台灣大哥大合資的台北文創開發公司得標，興建總經費七十四點一億元，前年開始營運，開發權利金共13億元，分十六期繳交，每年須繳市府7,300多萬元，每年總收入的千分之五還將作為營運權利金。但台北文創大樓營運以來，屢遭外界質疑商業氣息太重，不僅有市議員批評台北文創辦公室每坪租金約二千二百元，但周邊民間辦公室一坪僅要一千二百元至一千七百元，且還有承租坪數門檻限制，文創業者租不起。權利金太低也是一大問題，另外還有市議員質疑台北文創大樓名為扶植文創產業，但進駐者大多和文創無關，內部充斥旅館、餐廳、精品街等商業設施。此外，去年底才開始試營運的誠品行旅，由於之前遲遲未開幕，也遭市議員質疑無法收取營運權利金，北市府等同賤租市產。柯文哲上任後，因松菸文創案，和富邦金控董事長蔡明忠會面，會後說自己查過法律文件，「一切都合法，但社會觀感不好」，要蔡回去好好想想。北市文化局在今年一月召集都發、財政、法務、研考等四局長，和台北文創公司進行談判，針對長期以來「社會觀感不佳」進行「增補協議談判」，談判內容包括權利金調高、進駐廠商類型。相較於北市府和遠雄談判時的劍拔弩張，文化局長倪重華多次對外表示協商「順利」。不料月初卻傳出，早在上月雙方歷經四次談判後未果，宣告破局，台北文創公司更在昨天正式發出聲明稿，「建議」北市府可考慮鑑價買回文創大樓，雙方朝合意終止契約的方向進行協商（經濟日報104年5月4日報導: 柯文哲：松菸文創合約今天上網 準備買回）

【疑義】

一、台北市政府尚難以依促進民間參與公共建設法第52條第1項規定，終止投資契約

按促進民間參與公共建設法第52條第1項固規定「民間機構於興建或營運期間，如有施工進度嚴重落後、工程品質重大違失、經營不善或其他重大情事發生，主辦機關依投資契約得為下列處理，並以書面通知民間機構：一、要求定期改善。二、屆期不改善或改善無效者，中止其興建、營運一部或全部。但主辦機關依第三項規定同意融資機構、保證人或其指定之其他機構接管者，不在此限。三、因前款中止興建或營運，或經融資機構、保證人或其指定之其他機構接管後，持續相當期間仍未改善者，終止投資契約。」，惟營運期間，依前開規定終止投資契約，除須一定程序外，須以民間機構於營運期間經營不善或其他重大情事發生為其要件。

本案，台北市政府縱認台灣大非文創產業，並對台北文創處以懲罰性違約金每天5萬元，惟非屬「於營運期間經營不善或其他重大情事發生」者，仍難以依前開規定終止投資契約。

二、台北文創不得逕行調整營運費率標準

又依促進民間參與公共建設法第49條：「(第1項)民間機構參與之公共建設屬公用事業者，得參照下列因素，於投資申請案財務計畫內擬訂營運費率標準、調整時機及方式：一、規劃、興建、營運及財務等成本支出。二、營運及附屬事業收入。三、營運年限。四、權利金之支付。五、物價指數水準。(第2項)前項民間機構擬訂之營運費率標準、調整時機及方式，應於主辦機關與民間機構簽訂投資契約前，經各該公用事業主管機關依法核定後，由主辦機關納入契約並公告之。(第3項)前項經核定之營運費率標準、調整時機及方式，於公共建設開始營運後如有修正必要，應經各該公用事業主管機關依法核定後，由主辦機關修正投資契約相關規定並公告之。」第3項之規定，經核定之營運費率標準、調整時機及方式，於公共建設開始營運後如有修正必要，應經各該公用事業主管機關依法核定後，由主辦機關修正投資契約相關規定並公告之。

所以，台北文創不得逕行調整營運費率標準至明。

三、照造價買回，恐有疑義；鑑價買回，或值得思考

另當事人間，基於促進民間參與公共建設法第2條:「促進民間參與公共建設，依本法之規定。本法未規定者，適用其他有關法律之規定。」之規定及契約自由原則，在未違反公益原則、公平合理原則或誠信原則(促進民間參與公共建設法第12條參照)下，合意終止投資契約，並非不可。

而且建築物及相關設施或設備(不含土地)，除另有增值行為外，其總體價值，必定因折舊而降低。

是台北市政府合意終止投資契約，照造價買回，恐有疑義；照鑑價買回，或值得思考。

但買回，除花費不少外，台北市政府的經營或委外經營或合營，一定會更好嗎?台北市政府有此能力嗎?更能兼顧公益性與興利嗎?亦須一併思考。