地上權青年宅?

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【新聞疑義1544】地上權青年宅?

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

【新聞】

內政部大力推動青年生活住宅,次長陳純敬昨(5)日表示,住宅法專章已預計本月底送交行政院,希望能趕在立法院本會期通過,草案將規範購買者條件等,初估每戶興建成本為400萬元,讓年輕人也能買得起房屋。此外,為協助弱勢家庭減輕居住負擔,今年起也由中央協調地方共同承擔以擴大「租金補貼」,由中央投入19億餘元,地方政府自籌7億餘元,總投入27億餘元,使計畫戶數由原來辦理的2.5萬戶,提高到5.9萬多戶,讓符合資格者都可全數獲得補貼。陳純敬強調,國人普遍存有住者有其屋想法,社會住宅的興建涉及整套管理系統,若處理不好,很可能淪為「蚊子館」,而且租金回收要積壓20年,如果地方上有需求且能順利推動,內政部樂觀其成。但若能推動青年生活住宅,採取出售地上權70年方式,讓資金能夠滾動,反而能夠執行更多的住宅政策。他說,青年生活住宅未來將比照社會住宅在住宅法中設立專章,規範出售對象、價格的計算、限制轉售對象、政府優先買回機制等等,初步規劃約2萬戶,目前包括桃園、新北都有需求,預估興建成本每戶約在400萬元左右,土地成本也約400萬元,因採地上權方式,換算租金為2%,讓青年可以買得起(中國電子報104年10月6日報導: 內政部:青年宅專章 月底報院)。

【疑義】

按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」,在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。在可獲取性上,則要求須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。

從而,如從適足住房權的角度來看,不論是合宜宅或社會宅,均應續推,蓋人民對合宜宅或社會宅均有所需之故也,重點是合宜宅的買賣價格或社會宅的租金,是否符合前揭「可承受性」之要求?所提供之合宜宅或社會宅,是否符合前揭「可承受性」以外之其他要求?

換言之,青年宅實為合宜宅之一種,均屬一次賣斷之方式,與只租不賣之社會宅,確實不同;惟青年宅此種一次賣斷之方式,如土地及房屋一併買賣,那總價自非大部分人民所能負擔,若以地上權房屋呈現,總價自是較土地及房屋一併買賣之方式,為大部分人民所能負擔(通常約是所有權房屋的6-7折);但經Double House買賣租賃聯盟及筆者實際長期訪察結果,地上權房屋之買受人,除須負擔買賣價金外,尚須負擔土地租金、房屋契稅(有所有權者始須負擔,只有使用權者不須負擔)等相關費用,實際成本與當地租金行情相當,只是差異在「地上權房屋之買受人,在地上權房屋地上權設定期間或使用期間,不會被房東趕或調整租金或遇到其他不當行為」而已;此種租與買相當,縱使人民已經改變觀念、願意接受地上權房屋,大部分人民在價格上,也是無法負擔的;所以,政府出售地上權70年方式,如要為國人所接受,地上權房屋之總價及單價上,可能要多費思量,人民才能負擔,才會有感。

另外,此種一次賣斷之合宜宅,得否不以使青年住得起為限。

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