豪華公設不見了，怎麼辦?

【新聞疑義1613】豪華公設不見了，怎麼辦?

文 / 楊春吉**

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

新北市新店區「碧潭捷市」建案開賣時，廣告文宣主打空中花園、健身房等豪華公設，但交屋時建商漢翔公司根本沒蓋豪華公設，還辯稱這些設施是合約外「贈品」，沒有施作義務；住戶提告。台北地院認為，漢翔用廣告宣傳公設，吸引住戶購買，應負履約義務，判應給付廿九名住戶共五百廿三萬餘元。本案仍可上訴。林姓女子等廿九名住戶指出，二○一○年看到建商廣告提及，「到頂樓空中花園，即可輕鬆以360度環景視野，享受碧潭綠波與五峰山美景」、「特別設置大面玻璃，拉近與外面景觀的距離，同時規畫健身房，讓您可以一邊賞景一邊運動」，他們深信入住後將享有空中花園、交誼廳、健身房及棋藝室等公設，才決定購屋。住戶指出，二○一三年交屋後，這些公設竟然都沒蓋，他們要求漢翔履約被拒，估計短少的公設坪數約三十二坪，市價每坪約六十五萬多，整體建物減少市價二千多萬元，住戶認為漢翔以不實廣告故意欺瞞，提告求償。漢翔否認違約，辯稱房屋買賣合約書中並無交誼廳等住戶所稱公設的約定事項，那些只是公司免費贈送住戶、無償提供美化環境的設施，且雙方合約附件約定，「美化工作如有違法規，賣方可變更設計，不負違約之責」，可見公司有權決定是否施作。法院調查，漢翔廣告大篇幅記載「360度環景空中花園」，且廣告繪製花園內部設施及景觀，讓消費者看後會以為建案強調有空中花園等公設；而雙方合約頂多賦予漢翔對頂樓空中花園設施的「修改權」，並非漢翔有權決定是否施作。法院依據台北市不動產估價師公會鑑定，認定漢翔未施作這些公設，使得社區整體價值減損百分之零點四七，判決漢翔須賠償住戶 (聯合報2016年7月5日報導：豪華公設跳票 建商判賠523萬）。

【疑義】

一、在消費者保護法第22條之規定下，無法依廣告內容履行者，除減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵外，自屬「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」；縱屬共有部分，如屬買賣標的，也得解除其契約或請求減少其價金

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

而民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類；其中，所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」，在消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下，無法依廣告內容履行者，除減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵外，自屬之（當然，如書面契約已明定，無法依該約定履行者，也屬之，惟減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵）；縱屬共有部分，如屬買賣標的，也得依前開規定，解除其契約或請求減少其價金，蓋前開規定，並未區分共用部分或區分所有權等，只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一，就得依之為之。

二、本案當事人間「美化工作如有違法規，賣方可變更設計，不負違約之責」之約定，其契約文字業已表示當事人真意「賣方可變更設計」，自不得反捨契約文字而更為曲解為「出賣人有權決定是否施作」

又當事人間所為約定，固除「違反公序良信、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則，所為調整其法律效果」或「依約依法合法有效終止或解除」外，基於契約自由原則及契約嚴守原則，債務人自應依債之本旨為給付；債務人未依債之本旨為給付，債權人自得依約及債務不履行相關規定（未約定或約定無效時，依債務不履行相關規定補充之），向債務人請求之。

惟本案當事人間「美化工作如有違法規，賣方可變更設計，不負違約之責」之約定，其契約文字業已表示當事人真意「賣方可變更設計」，自不得反捨契約文字而更為曲解（註一）為「出賣人有權決定是否施作」。

三、綜上

從而，本案報導如屬實，本案法院所認如無誤，因本案廣告大篇幅記載「360度環景空中花園」，而且本案當事人間「美化工作如有違法規，賣方可變更設計，不負違約之責」之約定，其契約文字業已表示當事人真意「賣方可變更設計」，自不得反捨契約文字而更為曲解為「出賣人有權決定是否施作」；本案判決漢翔須賠償住戶，自不意外。

【註解】

註一：民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，最高法院19 年上字第28 號判例、17年上字第1118號判例亦分別揭示「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，是解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

*榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報導，由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

**楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄，有很多法律及房地產知識，可以參考。網址如下https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-7253933653596989:6983704598...