浮洲合宜宅,日勝生判賠?

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【新聞疑義1748】浮洲合宜宅,日勝生判賠?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

 板橋浮洲合宜住宅前年因四級地震出現裂痕,A二及A六區一樓十四位承購戶為此提出集體訴訟,一審共獲賠一億五千多萬元;事後A二、A三及A六區十戶也提起訴訟,新北地院審理後認定這三區都有建物基礎角變量過大等瑕疵,且無法回復,昨判日勝生應返還一億○一五五萬餘元價金,可上訴。

 

主張非合宜戶 不適用退場機制

 

據查,浮洲合宜住宅分為A二、A三與A六區,共有四八三一戶,其中一樓店鋪三七六戶是市價買賣,非屬合宜宅;地震發生後,十四戶一樓承購戶認為建物有瑕疵,要求解約,但日勝生認為一樓沒有合宜宅十年內不得轉售的預告登記等限制,不適用退場機制,予以拒絕,結果雙方鬧上法院,一審由承購戶勝訴,共獲賠一億五千多萬。

 

本次另有十戶一樓承購戶提告,建商當庭仍主張一樓店面不是合宜宅,非社會福利之一環,且該建案的建築設計、結構等都是委託具國家證照者負責,日勝生僅負責營建,而經鑑定,建物裂痕是結構技師計算疏失,並非蓋屋時偷工減料,修補後也安全無虞。

 

不過法官認為,這三區在設計、興建時,並未考量到角變量須小於兩百五十分之一之規定,雖然建物經修補後能符合強度標準,但角變量標準仍未達成,此部分在技術上無法補正,明顯不符建築技術規則要求的情形,因此判准住戶解約。

 

(自由時報2017年11月24日報導: 浮洲宅爭議 日勝生再判賠10戶1億)

【疑義】

一、本案104年間,筆者係認為個案上,客觀事實並不相同,得否解除契約(退屋)?除合意解除契約(退屋)外,只能視該個案之全部客觀事實而定

 

按筆者在【新聞疑義1510】浮洲合宜宅,退屋難? (註一)一文中,提及:

 

買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

公寓大廈共有部分之共有人之一,只要是買受人,亦得依民法354條、第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

但(一)依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金(所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言,註二)。

(二) 減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。

(三) 其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅(前開關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之)。

(四)不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物(於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之)。

 (五) 買受人於契約成立時,知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

(六)買受人因重大過失,而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責(但故意不告知其瑕疵者,不在此限)。

(七) 買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前開期限內不解除契約者,喪失其解除權(註三)。

(八)得行使物之瑕疵擔保請求權之時點,除契約另有約定外,須交付始得為之(註四)。

(九) 得行使物之瑕疵擔保請求權者,除契約另有約定外,須屬「交付前買賣標的物之瑕疵」(註五)。

 

從而,浮洲合宜宅,如果「尚未交屋」,如果「依情形解除契約顯失公平」,如果「減少之程度無關重要者」,如果係屬「交付後買賣標的物之瑕疵」,要退屋恐難!

 

但如果已經交屋,並非「交付後買賣標的物之瑕疵」,依民法354條、第359條、第365條之規定,請求減少其價金,或依約要求其改善,可能較容易。

 

當然,個案上,客觀事實並不相同,得否解除契約(退屋)?除合意解除契約(退屋)外,只能視該個案之全部客觀事實而定了。

 

二、而今,本案之分析

 

(一) 本案有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款規定之適用

 

按本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(註六) 之應記載事項第11絛(主要建材及其廠牌、規格)第2款、第4款:「(二)賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物。(四)賣方如有違反前三款之情形,雙方同意依違約之處罰規定處理。」及第17條(保固期限及範圍):「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」、第23條(賣方之瑕疵擔保責任):「(一)賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者,從其約定。(二)有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。」、第24條(違約之處罰)第2款:「(二)賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為賣方違約,買方得依法解除契約。」之適用。

 

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

 

(二) 事前預防部分

 

故在事前預防部分,買受人,應在五日以上之契約審閱期間內,審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款,與前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款之規定,是否相符?

 

企業經營者所提供之個案定型化契約條款,如有優於前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款規定者,自是更佳,但如有違反於前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款規定者,買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定,主張該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之,以保障自已的權益。

 

(三) 事後救濟部分

 

1.先依前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款之規定主張之;前開104年間筆者就本案所為法律依據之說明,仍得適用

 

惟在事後救濟部分,則先依前開應記載事項第11絛第2款、第4款、第17條、第23條及第24條第2款之規定主張之。

 

即本案賣方(出賣人)之瑕疵擔保責任,除「賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者,從其約定」外,有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理(即賣方違反賣方之瑕疵擔保責任之規定者,買方得「依法」解除契約)。

 

是前開104年間筆者就本案所為法律依據之說明,仍得適用。

 

2.本案賣方「非合宜戶不適用退場機制」之主張,與交付後,本契約標的物之瑕疵擔保責任之行使,尚無涉

 

至於本案賣方「非合宜戶不適用退場機制」之主張,並無錯誤,惟其乃指發生事故時,本案賣方(出賣人)所擬「合意解除契約(退屋)」方案,與交付後,本契約標的物之瑕疵擔保責任之行使,尚無涉。

 

3. 角變量與容許角變量

 

另角變量,相鄰兩柱或相鄰兩支承之差異沈陷與其水平距離之比值;基礎過大的均勻沈陷,雖然不會對上部結構物產生額外的應力,但會影響建築物正常使用,同時對地下維生管造成扭曲變形,產生災害,因此,規範均會對基礎的總沈陷量加以限制。

 

即規範中的容許角變量為建築物相鄰兩柱或相鄰兩支點間,因差異沉陷引致之角變量,應不得使建築物發生有害之裂縫,或影響其使用功能(註七)。

 

4.小結

 

從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,這三區在設計、興建時,並未考量到角變量須小於兩百五十分之一之規定,雖然建物經修補後能符合強度標準,但角變量標準仍未達成,此部分在技術上無法補正,明顯不符建築技術規則要求的情形(即有通常效用之瑕疵),如此通常效用之瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,並未有失平衡(此部分題意未明),判准住戶解約,由賣方返還買賣價金,並無不妥。

 

【註解】

註一:【新聞疑義1510】浮洲合宜宅,退屋難?http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658...

註二:最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。

註三:民法第361條參照。

註四:民法第373條參照。

註五:同註四。

註六: https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA71...

註六:請參https://www.google.com.tw/search?biw=1366&bih=588&ei=GFoXWsusCMf58QWGs5C...

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識,可以參考。

 

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