【新聞疑義590】賣太便宜？屋主反悔不賣，可以嗎？

本案買賣債權契約即經當事人就標的物（台北市南京東路一間舊公寓）及其價金（1400萬元）互相同意而成立，而且從本案報導內容來看，本案係買受人朱先生付了頭期款後，張姓屋主始覺得賣便宜了，反悔不賣，並未有當事人間約定因違反誠信原則、公序良俗、強行規定等，因而全部或一部無效之情形，也未有「條件尚未成就」或「情事變更」或「依約、適法解除契約」之情事，是本案張姓屋主仍應依債之本旨為給付。

【新聞】

跆拳道前國手朱○炎以1400萬元買下台北市南京東路一間舊公寓，付了頭期款後，張姓屋主覺得賣便宜了，反悔不賣，朱○炎氣得告上法院。台北地院昨天判決朱○炎勝訴，張姓屋主必須履約。1月朱○炎透過房屋仲介，買下南京東路附近舊公寓的一樓，付了頭期款140萬元；張姓屋主收下訂金後，後悔賣太便宜，不肯交屋。法院審理時，張姓屋主說因為工作，長期住在南部，房仲業者為賺佣金，慫恿賣屋，惡意欺瞞房屋市場行情，才答應出售；後來調查週遭行情，才發現房子價值至少2000萬元，只好寄出存證信函表明解除買賣契約。法官審理認為，當初買賣契約價金是雙方同意才簽下，白紙黑字，既然契約未經合法解除，雙方就必須依約履行，判決朱木炎勝訴；朱只要再付剩餘的尾款，屋主就必須移轉房屋所有權。全案仍可上訴（聯合報100年11月23日報導：賣太便宜？屋主反悔不賣 朱○炎勝訴）。

【疑義】

按買賣債權契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（註一）；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。

本案買賣債權契約即經當事人就標的物（台北市南京東路一間舊公寓）及其價金（1400萬元）互相同意而成立，而且從本案報導內容來看，本案係買受人朱先生付了頭期款後，張姓屋主始覺得賣便宜了，反悔不賣，並未有當事人間約定因違反誠信原則、公序良俗、強行規定等，因而全部或一部無效之情形，也未有「條件尚未成就」或「情事變更」或「依約、適法解除契約」之情事，是本案張姓屋主仍應依債之本旨為給付。

至於張姓屋主所認「因為工作，長期住在南部，房仲業者為賺佣金，慫恿賣屋，惡意欺瞞房屋市場行情，才答應出售」，應試以其間居間契約、不動產經紀業管理條例第19條：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」、第26條：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」等相關規定為之才是。

【註解】

註一：民法第354條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例：「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決：「按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。」等參照。

註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。

註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。

註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。

註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。

註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。

註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。

註八：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。