凶宅? 33年前報紙當證據?

【新聞疑義1387】凶宅? 33年前報紙當證據?

文/楊春吉(故鄉}

【新聞】

李姓男子買公寓先付了五百廿五萬元前金，交屋前卻聽說是凶宅；他找到卅多年前報紙，以「太座嗜賭如命，丈夫以死相諫」為標題報導這間房子發生自殺事件，提告要求解約。新北地院法官認為，從報導內容來看，李買的是凶宅，判賣方洪姓男子歸還前金。 李姓男子主張，他去年五月初看上新北市板橋區一棟公寓二樓，透過房仲員與洪姓屋主聯絡後，確認房屋非凶宅及損壞等瑕疵後，先付洪五百廿五萬元。但他在交屋前向鄰居打聽，發現該屋卅三年前發生當時女屋主的丈夫自殺死諫嗜賭妻子的悲劇。 李說，他調閱這間房屋相關資料，發現一九八○年五月間的所有權人是陳姓婦人，一九八七年九月二日由洪姓男子的父親買下，他到國家圖書館找舊報紙，果然發現一九八一年六月底，這間房子發生自殺命案。 其中一家報紙以「太座嗜賭如命，丈夫以死相諫」的標題報導，文中寫出詳細地址，並報導屋主陳姓婦人嗜賭，丈夫屢勸不聽，在住處服毒自殺死諫；另家報紙則以「太太嗜賭如命積蓄輸光，丈夫屢勸無效仰藥自殺」為標題，報導陳婦丈夫服農藥自殺身亡。 李表示，洪隱瞞凶宅的事實，他也不想再住下去，要求洪還他先前付的五百廿五萬元。 洪則抗辯，他父親是在案發後六年才買這間房子，不知發生過命案，並非刻意隱瞞。洪說，報紙報導無法證明死者是在送醫過程或送醫前斷氣，依據警方轉述的報導屬傳聞證據，並無證據能力。 法官認為，民事訴訟法並未排除採用傳聞證據；若非發生自殺命案，不可能同時有兩家報紙報導得如此清楚且內容一致，認定這間房子的確發生過命案，應屬凶宅。法官指出，雙方契約規定，若曾發生凶殺、自殺而死亡，或在專有部分內有求死行為並致死（如跳樓自殺），買方得主張無條件解除契約。但這項規定並未限定在屋內斷氣才算數，李解約並要回購屋價金有理，判李勝訴（聯合報103年6月1日報導: 買到凶宅 33年前報紙當證據）。

【疑義】

一、傳聞事實，在民事上有無證據能力?仍有一番爭論

按最高法院22年上字第2842號判例固云「毫無根據之傳聞事實，無證據能力，不能據以認定犯罪，審理事實之法院，不予採取，自非違法。」，惟應指刑事部分；至於傳聞事實，在民事上有無證據能力? 臺灣高等法院96年度重上字第449號民事判決:「另證人丙○○證稱：「（問：有沒有見聞被上訴人向王0借款過程？）沒有看到，但聽我母親說，父親都把錢提出來借給被上訴人。（問：92年4 月到6 月有無見聞被上訴人向王0借款過程？）我沒有在場看到，但我有聽我母親講被上訴人帶王0到大雅鄉大雅農會馬岡分處提款。」（本院卷第187 頁），及證人丁○○證稱：「（問：88年到96年期間，有沒有見聞被上訴人向王0借款過程？）我沒有在場，但我聽我母親講過。」 （本院卷第187 頁反面），均係自王*處聽聞而來，屬傳聞事實，不具證據能力。上訴人復未舉其他證據證明王0與被上訴人間就上開800 萬元互為表示成立消費借貸契約一致之事實，上訴人主張王0與被上訴人間於92年6 月11日成立800 萬元之消費借貸契約關係，王0得請求被上訴人返還該借款，難以憑採。王0既無借款返還債權存在，自無從轉讓予上訴人，則上訴人請求被上訴人返還上開主張之借款800 萬元及其利息，為無理由。」，係採否定見解。

從而，法官認為，民事訴訟法並未排除採用傳聞證據，固無誤；惟在實務上，傳聞事實，在民事上有無證據能力?則仍有一番爭論。

二、是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解

按凶宅，從經驗法則來看，雖得認為有滅失或減少其價值(註一)，但是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；當事人間未約定時，因民法等法律並未有相關規定，而且就此也無習慣法之存在，則只好求諸於「法理」及「經驗法則」（註二）。而所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（註三）。 又凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之。

另解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（註四）。

從而，本案報導如屬實，雙方契約即已規定「若曾發生凶殺、自殺而死亡，或在專有部分內有求死行為並致死（如跳樓自殺），買方得主張無條件解除契約」，而且契約文字已明定「若曾發生凶殺、自殺而死亡」，並未限定在屋內斷氣才算數（即前揭區域方面），也未在前揭時間方面上有所約定，本案法院認為「傳聞事實，在民事上有證據能力」也無誤，那本案法院判李勝訴，尚無所指摘。

【註解】

註一：請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591)。

註二：民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三：最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。

註四:民法第98條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院17 年上字第 1118 號判例參照。

作者簡介

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html） (1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課（星期六上午）。 (2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課（星期六上午）。 2.自辦 (1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。 (2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。 3.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 4.台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。

作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。 16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。 20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。 21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。 22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。 23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。 24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。