討房租，偷開房客門，也不行

【新聞疑義1423】討房租，偷開房客門，也不行

文/楊春吉

【新聞】

廖姓女房東討不到房租，擅自開啟房客徐姓女大生房門，被控侵入住居；一審認為廖女右腳踏入後發現沒人，立刻反鎖帶上，沒有侵入住居意圖，判決無罪；但台灣高等法院認定廖女的行為已侵擾房客居住處的平穩狀態和隱私，依侵入住居罪判決罰金兩千元，全案定讞。去年七月底，廖女收不到房租，打開徐女房門察看，被徐女筆記型電腦的自動監控功能錄下，涉嫌侵入住居。她向法官解釋，徐姓女大生遲繳租金，多次致電聯絡不上，她擔心發生意外，也怕家電沒關釀災，且對方如果在屋內自殺，房子將變凶宅，才開門察看。徐姓女大生說，案發前她質問廖女是否曾擅自開門，對方否認，她才把筆電放在桌上錄影，沒想到錄到開門畫面。她沒有刻意失聯，因新辦手機門號，出門沒帶舊手機，女房東才沒聯絡上她。合議庭調查，徐姓女大生只忘記關燈一天，房間沒異味飄出，也沒傳出異常聲響；廖姓女房東開門後，也沒有關燈或檢查插座，認定廖女一時收不到租金，輕率打開房客的門，沒尊重私人住宅的和平安穩和隱私，應該處罰。崔媽媽基金會指出，房東遇到房客賴帳，最好的方式是溝通，無效再依法律途徑解決；房東應先寄存證信函、通知房客限期繳房租，接著才能終止租約、提告請求房客返還房屋，不應擅開房門（聯合報 103年9月19日報導:偷開房客的門 想討房租反賠錢）。

【疑義】

按承租人如積欠租金，如為定期租賃，租賃物亦為房屋，則承租人自得依民法第440條第1項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」之規定，催告承租人支付租金，並依民法第440條第2項：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」之規定，催告承租人支付租金，於承租人期限內不為支付時，終止契約。

但如為不定期租賃，則應依土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」之規定，並在符合「重大事由」下，終止契約收回房屋。

又從民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第421條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」之規定及最高法院22年上字第891號判例：「刑法第三百二十條第一項所謂無故侵入他人住宅，指無正當理由擅入他人住宅而言。如出於有權搜查之職務上行為，自不能謂為無故侵入。」之意旨觀之，承租人在租賃關係存續中，有使用收益租賃物之權利，縱使是出租人，也不得無正當理由(所謂正當理由，「出租人在租賃關係終止前，於合理時間、次數之情形下，並在承租人同意下，帶人看屋」或「出租人依民法第430條之規定所為之修繕行為」，或屬之)擅入承租人之住宅，以免被以刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪論處之。

所以，出租人千萬不要在未終止契約前，無正當理由擅入承租人之住宅；如為定期租賃），應依民法第440條第1項之規定，催告承租人支付租金，並依民法第440條第2項之規定、第445條等相關規定，催繳積欠之租金、終止租賃契約（催繳積欠之租金及終止租賃契約，最好用存證信函，以利舉證）、進入屋內及就留置物取償（進入屋內及就留置物取償，記得要有證人、攝影及拍照，以杜絕糾紛）為是。

作者簡介

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog  ）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）： 【下學期(103-2)課程】房地產新飆股、生態趴趴GO、學法律買好房、生態觀察趴趴走、學代'書買好房，歡迎報名 (http://gs803501.pixnet.net/blog/post/143667565  )。

作品： 老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202 )

其他作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。 16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。 20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。 21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。 22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。 23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。 24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。