約定一人入住，男友竟入住?

【新聞疑義1459】約定一人入住，男友可以一起入住嗎?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師(部落格http://gs803501.pixnet.net/blog  )

【新聞】

羅姓女子租屋時言明一人入住，簽約後卻瞞著女房東讓劉姓男友帶幼女一起入住，每月因此少付一千元房租；女房東發覺後提告，台北地院昨天依詐欺罪判處羅女及劉各拘役五十五天，易科罰金共需十一萬元。本案可上訴。律師孫正華提醒，投宿飯店也可能衍生類似詐欺問題，飯店一般都依房型規定投宿人數，入住人數增加，就會因成本增加而要求支付加床費等；雖然業者大都對「夾帶」投宿情形規勸了事，但如果認真追究，就有涉及詐欺得利罪的可能。判決指出，二○一一年七月間，羅姓女子與劉姓男子一起到台北市中山區大直街看頂樓出租的房子，陳姓女房東告知房租包括水電費，若一人入住，房租每月一萬一千元，若兩人或兩大一小入住，要加一千元。羅女表示只她一人入住，劉偶爾會帶幼女來借宿；房東同意這種情況不加租，雙方隔天簽訂一年租約。不料，羅女搬進租屋處後，劉也帶著幼女入住。房東二○一二年一月前往察看房屋漏雨滲水問題，發現是三人入住，隔月以存證信函通知對方違約；羅女及劉則以房屋漏雨滲水為由，控告房東詐欺取財，經台北地檢署偵查後不起訴。由於羅女及劉積欠六萬元房租，女房東隨即訴請「遷讓房屋」勝訴；同年三月中旬房東對出租房屋斷水、斷電，又遭羅女及劉控告強制罪，檢方偵查後也不起訴。羅女及劉同年五月底自行搬離，房東去年初因不甘在街頭巧遇時遭對方出言羞辱，提告兩人詐欺。羅女和劉都否認「三人入住」，他們堅稱平時只有羅女一人居住，劉偶爾因工作時間太晚，才帶著幼女借宿。不過房東的胞妹及外甥女作證說，上午上學及晚上倒垃圾時段常碰到羅女、劉及劉的女兒，三人一起住在租住處，法官因此認定羅女及劉的說詞不足採信，判決兩人有罪（聯合報 104年1月9日報導: 說好1人租 入住變3人…省錢賠罰金）。

【疑義】

按違反租賃契約義務之法律效果，在民事部分，主要有「約定支付違約金」「約定損害賠償」與「終止契約(解除契約)」等三種。

這三種法律效果對出租人（承租人）權益的保障，程度也有所不同；當事人間，在約定時，要適當應用；例如終止契約，從誠信原則來看，要構成重大事由，始得為之，所以在未構成重大事由之前，就有約定支付違約金之必要，以避免「有約定租賃契約義務，沒約定違反租賃契約義務法律效果」之困境（當然，此種約定，或得提起給付之訴或取得執行名義後聲請強制執行，惟那也是費力勞神之事）。

本案當事人間雖有約定「承租人一人入住（二○一一年七月間，羅姓女子與劉姓男子一起到台北市中山區大直街看頂樓出租的房子，陳姓女房東告知房租包括水電費，若一人入住，房租每月一萬一千元，若兩人或兩大一小入住，要加一千元。羅女表示只她一人入住，劉偶爾會帶幼女來借宿；房東同意這種情況不加租，雙方隔天簽訂一年租約）」，惟似乎並未約定「違反此租賃契約義務之法律效果（例如約定支付違約金，構成重大事由時，得終止契約）」，以至於本案出租人僅能等到本案承租人積欠租金，符合民法第440條第2項：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」所定者，始得終止契約及請求返還租賃物（由於羅女及劉積欠六萬元房租，女房東隨即訴請「遷讓房屋」勝訴）。