良知建言，「柯P、張部長」看過來

針對財政部所舉辦的房地合一分區座談會，鄉林(5531-TW)集團董事長賴正鎰今天指出，政府應先講清楚房地合一的目的是要「增加稅收」還是「打房」?若照財政部長張盛和所說「不是打房」，那就是想增加稅收。他建議政府根本不用房地合一稅制，只要逐步調高公告現值，房屋稅與地價稅、土地增值稅就會隨之調高，就能增加稅收或逐步達到實施實價課稅的目的。賴正鎰強調，全國不動產及上下游業者絕對都是堅決反對政府實施房地合一，「羊毛長在羊身上」，多課徵17%房地交易所得稅，只會減少房地產交易量，墊高成本，他們不希望政府再推另一個新稅政策，凌遲不動產，戕害房市經濟發展，所有相關的不動產業者代表一定會出席座談會，勇於傳達反對聲音，且不排除上街頭表達反對立場。賴正鎰說，房市與股市是國內經濟景氣兩大命脈，不動產業已在加護病房躺了8個多月，現是毫無招架之力，若貿然再決定實施房地合一就是「出重拳」，讓冰凍多時的不動產業無法起死回生，屆時信心降低，推案量少，破產關門導致高失業率等，業界看不到春天，等同直接宣佈死刑，恐怕也會間接讓台灣整體經濟進入「大蕭條期」。賴正鎰表示，政府近兩年祭出奢侈稅、緊縮房地貸款成數、二代健保的2%補充保費、提高房屋構造標準單價、拉升土地公告現值、提高房屋稅與契稅、囤房稅、豪宅稅等一連串打房措施，已逼投機客出場，僅剩下置產及自住客，不動產業正在朝自由經濟市場正常發展，政府不宜再多以打房政策干預。他認為，政府想要房地合一，若是為了打房，那到底要把房價打到多少才夠？就算降到每坪40萬元，買不起的還是不會買；若要增加稅收，應維持逐年提高公告現值、增加房屋稅及土地增值稅等稅收，以「軟著陸」方式逐步達到「實價課稅」。如再實施房地合一、額外課徵17%交易所得稅，「使用者付費」的原則下，買賣房屋者不會自行吸收稅金成本，「羊毛長在羊身上」，最後只會轉嫁成本、墊高房價，而且增加房地合一交易所得稅是「一條牛剝多層皮」，懲罰持有房屋的850萬戶已購屋者。他要提醒執政黨想清楚，到底是850萬購屋者的選票多，還是支持房地合一者的選票多？不要再用打房來騙選票，卻把重稅禍害留給下一代承擔（鉅亨網104年3月9日報導: 鄉林賴正鎰：房地合一是要增加稅收或打房？政府要先說清楚http://news.cnyes.com/20150309/%9109g97%8cf4k63%93b0-b3fW30T08N00f2f%8981X9eRa0z05e36b16b53b3fe3f%5e9c%8981Q48%8aaan05i5a-192017529263510.shtml ）。

【疑義】

壹、前言

按居住正義的正義大旗，說的很動聽，但什麼是居住正義?沒人說的很完整，而且是各說各話；至於直接落實居住正義，更是不可能，因為居住正義之內涵，實在太空泛。

又居住人權，在尚未入憲或經大法官會議解釋為憲法第22條所定其他基本權利及以法律具體化其內涵前，各級政府也無從落實。

但源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」，其內涵已經濟社會文化權利事務委員會第4.7號一般性意見有所指出，並非空泛，而且各級政府依兩公約施行法第4條之規定，尊重、保護及實現「適足住房權」，反而是依法行政。

換言之，目前，各級政府實無意義，再舉著居住正義這個大旗，或居住人權這個空泛的東西，而應尊重、保護及實現「適足住房權」才是。

當然，尊重、保護及實現「適足住房權」之同時，也須考量我們憲法所揭示之平等原則（延伸出-量能課稅原則等）、比例原則（有三項子原則等）、平均地權（延伸出-漲價歸公等）、法律保留原則、公益原則，以及行政程序法所明定之誠信原則等，與其他一般法律原則。

貳、房地合一的良知建言

從而，筆者對於目前房地合一課稅之規劃，建議如下。

一、長期持有10年後應免稅

所謂長期持有房屋可以減稅，如果是為了健全房市，或許理由具有正當性，也符合公益原則，問題是如果是為了健全房市，長期持有(例如10年)後免稅就能健全房市，那為何長期持有房屋只可以減稅?長期持有房屋只可以減稅，而不能免稅，是否符合比例原則中的損害最小原則呢?

二、長期持有3年至9年，其減稅比率也應有所不同

為符合比例原則，除長期持有10年後應免稅外，長期持有3年至9年，其減稅比率也應有所不同(例如下表所示)。

長期持有年數滿3-未滿4 滿4-未滿5 滿5-未滿6 滿6-未滿7 滿7-未滿8 滿8-未滿9 滿9-未滿1

減稅比率 10％ 20％ 30％ 45％ 60％ 75％ 90％

三、一戶移轉，也應漲價歸公，不應訂定排富條款

非勞力或資本所得的漲價歸公，有其道理，但只有一屋的移轉，為何不用漲價歸公呢?同樣是非勞力所得，為何不用漲價歸公呢?

四、應採用累進稅率，較符平等原則及比例原則。

五、不回溯，較符合法秩序安定性，則應維持，財政部訂定日出條款，予以贊同（註一）。

六、實際房地合一，應廢奢侈稅

財政部打房，千萬不要不擇手段，在手段的選擇上，要符合平等原則及比例原則外，也須避免「一牛剝二皮」之不當苛政。然房地合一課稅，就土地部分，先課土地增值稅、奢侈稅，再課所得稅，這種「一牛剝三皮」之不當苛政，真的妥善嗎（註二）?

七、土增稅相關優惠同步轉軌之時，檢討其等優惠，是否符合平等原則及比例原則

基於誠信原則及信賴利益，土增稅相關優惠同步轉軌，筆者贊同；惟是否在同步轉軌之時，檢討其等優惠，是否符合平等原則及比例原則呢(註三)?

參、公屋的良知建言

一、公屋住戶，應該是誰（從平等原則出發）？

按需要公屋的住戶類別，粗分為低所得家庭、身心障礙者、獨居或與配偶同住之老人、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、愛滋病患者、原住民、遊民、災民、新婚等類別，其比率於計劃興建公屋時，即得透過統計計算出。

如果，某一公屋要指定某一類別的住戶，那就要說明合理之理由為何？以及合理理由與目的達成之合理關聯，在那裡？以符「合理差別待遇原則」之要求。

但在公屋，明顯屬僧多粥少的現今，要政府說明合理之理由，似乎較困難（臺北市第一棟公屋，最近快完工了，但臺北市政府卻指定新婚為唯一住戶，理由呢？未見其說明，自更難謂其是否合理）；而沒理理由、不分類別的抽籤，則是看似平等但實為非常不負責的做法。那我們就要思考平等原則「等者，等之」之精神。

因此，筆者下列建議，不妨思考。

（一）每一公屋之各類別供給量，應依計劃興建公屋時，透過統計計算出之各類別比率提供之，以符平等原則「等者，等之」之精神。

（二）每一公屋，均允許各類別有需求的住戶申請登記，於審查合格後，准其入住（某一類別登記申請人，大於其類別供給量時，則以抽籤決定之，惟此抽籤係分類別的抽籤，與前揭沒理理由、不分類別的抽籤，尚屬有間），並配合扣點制度、終止契約之方式，維護社區環境品質，避免輪為某種族群或某種不佳形象之標籤化。

（三）申請登記時，縱使符合二種類別以上，也應以申請單一類別為限；而各類別供給量，應隨「申請登記公告」一併公告，以利申請人基於自由意志而抉擇（註四）。

二、公屋？記點制度（從人民基本權及誠信原則出發）？

按記點制度，苟將其納入公寓大廈規約，其法律效果苟未侵害人民基本權，規約內容苟未顯失公平，則住戶自應遵守；惟其法律效果苟涉及租賃契約的終止，則應以「構成重大事由」為限，始符誠信原則。

所以，記點制度雖可行，但須注意。

（一）仍應將記點制度及其內容，納入規約內容及租賃契約內容，以使有據杜絕糾紛，並達到管理之目的。

（二）納入規約之記點制度及其內容，不得顯失公平，亦不得侵害人民基本權。

（三）記點須「構成重大事由」，始得終止租賃契約，未「構成重大事由」前，除得依公寓大廈管理條例第16條等相關規定處理外，以勤導、限其改善為宜。

（四）記點制度及其內容納入租賃契約者，也不得違反強行規定、公序良俗、誠信原則等，以免因而失效（註五）。

三、不以讓年青人在臺北住得起為限

源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」，在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見中指出「7.委員會認爲，不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如，把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已，而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利，至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先，住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言，《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”，而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時，應重視其他多種考慮。最重要的是，應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次，第十一條第一款的提法應理解爲，不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明：“適足的住所意味著……適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8.因而，適足之概念在住房權利方面尤爲重要，因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上，是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素，同時，委員會認爲，有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括：(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象，包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區，包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程式的使用保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施，與受影響的個人和群體進行真誠的磋商，以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護；(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務；(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則，應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內，各締約國應採取步驟，保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的，即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲，就流行病學分析而言，住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯，即：住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯；(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人，身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內，提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責，實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地，包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此，因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣，住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區，也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維，尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

是我國各級政府機關興建提供現代住宅、合宜住宅等，雖是公屋，但仍應考慮前揭「使用權的法律保障」、「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」、「可承受性」、「適居性」、「可獲取性」、「地點」以及「文化的適足性」等數方面，而非逕以「平價」為滿足。

從而，讓年青人在臺北住得起，固屬重要，但不只是年青人而已，而是台北市所有市民以及打算來此住的所以人，而且非逕以「住得起」為滿足，而是應考慮前揭「使用權的法律保障」、「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」、「可承受性」、「適居性」、「可獲取性」、「地點」以及「文化的適足性」等數方面（註六）。

四、提供足量公屋，譲所有人都能租到房子

「獨居老人租不到房子，經濟較弱勢、剛出社會的年輕人，也很難租到房子」部分，與其要求房東，不如各級政府補給公屋數量之不足，提供公屋30%以上（註七）。

肆、綜上

以上，係筆者長期穩定的見解，彙整提供給大家參考。

【註解】

註一：請參【新聞疑義1477】一戶移轉，也應漲價歸公，不應訂定排富條款(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=213654&article_category_id=2235&article_id=128499 )等。

註二：請參【新聞疑義1401】房地合一課稅，「一牛剝三皮」之苛政(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=206895&article_category_id=2235&article_id=123229 )等。

註三：請參【新聞疑義1445】房地合一稅制規劃，已經細膩很多，但不盡理想(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=211189&article_category_id=2235&article_id=126606 )等。

註四：請參【買預售屋看這裡115】公屋住戶，應該是誰？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=171308&article_category_id=1954&article_id=96365 )等。

註五：請參【買預售屋看這裡75】公屋？記點制度？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=169825&article_category_id=258&article_id=95302 )等。