凶宅過戶即漂白！?

【新聞疑義1542】凶宅過戶即漂白！?

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog  )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article…; 刊出)

【新聞】

內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」今上路，即日起賣屋須強制記載是否為凶宅，並須載明周邊三百公尺內是否有變電所、高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、瓦斯行等嫌惡設施；另新增不得記載房價上漲空間或預測房價上漲，避免業者哄抬。若未按規定登錄，將依法開罰業者三萬到十五萬元。內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」今上路，即日起賣屋須強制記載是否為凶宅，並須載明周邊三百公尺內是否有變電所、高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、瓦斯行等嫌惡設施；另新增不得記載房價上漲空間或預測房價上漲，避免業者哄抬。若未按規定登錄，將依法開罰業者三萬到十五萬元。內政部次長陳純敬昨說明新修訂的應記載事項，分別就土地、成屋及預售屋等三方面進行強化，從舊版的九十幾項增至兩百多項。土地方面，開發者應載明是否位屬山坡地、水土保持區或河川區域等；成屋方面，增列目前做住宅使用的建物是否位屬工業區或不得做住宅使用的商業區、有無獎勵容積的開放空間提供公眾使用、及建物瑕疵，強制揭露周邊嫌惡設施。預售屋增列毗鄰範圍有無取得建造執照尚未開工或施工中的建案、近五年內基地周邊有無申請水災淹水救助紀錄等。官員說，成屋部分不要求記載水災淹水救助紀錄，是因成屋可由仲介業者向地方政府查詢逾五十公分申請的淹水補助，並否認成屋未規範水災救助紀錄與擔心影響房價有關。外界最關注的凶宅，內政部地政司副司長施明賜表示，建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載。但事實上只要買賣過戶一次，最新屋主持有期間無意外發生，不動產說明書就不會記載，民眾Judy就說，這規定有漏洞，不肖業者可能會找人頭買賣，一般民眾仍可能傻傻買到凶宅。「這個是不當的。」政治大學地政系教授張金鶚認為，只要該房屋是凶宅，每任屋主都要如實告知買方，房仲必須居間查證完整說明。台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源認為，許多新增項目像是房屋鋼筋裸露等，感覺房仲變政府的免費稽查人員，出問題還要被罰錢，「像夾層只要沒權狀登記，就是違法，那我們要逼屋主寫合法還是非法？山坡地是政府要查證的，結果變成房仲責任。」住商不動產企研室主任徐佳馨表示，政府新政仲介盡量配合。禁刊房價預測漲幅「不得記載事項」增列不得記載房價上漲空間或預測房價上漲。房仲業者說，很少有業者會這樣做，只會調出房屋周邊近三個月行情供屋主參考。對此，施明賜回應，這是為預防「少數房仲」，而單純提供行情並不違法(蘋果日報104年10月1日報導: 新制今上路 凶宅過戶即漂白)。

【疑義】

按內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」中，雖僅規定「建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，必須記載」，以至於事實上只要買賣過戶一次，最新屋主持有期間無意外發生，不動產說明書就不會記載，而有凶宅過戶即漂白之疑慮。

惟單純的「不動產說明書應記載及不得記載事項」並非「當事人間所簽認之不動產說明書」，除將「不動產說明書應記載及不得記載事項」實際記載在「當事人間所簽認之不動產說明書」外，無法依不動產經紀業管理條例第24條之規定，視為租賃或買賣契約書之一部分，而有拘束當事人之效力；縱使，當事人間所簽認之不動產說明書，低於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所列標準及違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」不得記載事項，買受人得認為「不動產說明書應記載及不得記載事項」係效力規定，而主張無效(若未按規定登錄，只是依法開罰業者三萬到十五萬元，較傾向是取締規定)，惟高於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所列標準，並未違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」不得記載事項，而且未違反公序良俗等因而無效之當事人約定，基於契約自由原則及「不動產說明書應記載及不得記載事項」係最低標準之由，尚不得認為其無效。

換言之，當事人間在約定凶宅之「操作型定義」、「時間」及「區域」等三項內容時，在「時間」上，非不得有別於新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「持有期間」，而為「永久」或「高於持有期間之一定期間」之約定（只是約定太嚴苛，買受人可能買不到房子或買到較貴的房子）。

當事人間，如有「高於持有期間之一定期間」的合理約定，縱使凶宅過戶，也不能漂白！