惡房東！退散?

【新聞疑義1545】惡房東！退散?

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;文學工作者-太空城市壬烏托邦連載中;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog  )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

【新聞】

為遏止惡房東，內政部地政司草擬「房屋租賃定型化契約」，包括二十一點應記載與八點不得記載事項，明定房東不得限制房客報稅，應由房東負擔的稅費若合約期間因政策調高，也不可轉嫁到房客身上。業者認為，上述兩項規定對房東影響最大，多少也可揪出有心逃稅的房東。……地政司指出，雖然該草案僅規範企業經營者，但以租賃為業的個人（即職業房東），若經由地方政府查核屬實，也須受到規範；例如前陣子引發高度爭議的房東張淑晶或是知名投資客劉媽媽等，也可能由地方政府認定後納入規範。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，此草案規範企業經營者所使用的房屋租賃定型化契約，可能要釐清「企業經營者」的定義，否則可能造成誤解。內政部在九十一年推出「房屋租賃契約書範本」，但不具強制性；現進一步草擬房屋租賃定型化契約，並訂有罰則。根據「房屋租賃定型化契約應記載不得記載事項」草案，共有二十九點，其中二十一點應記載事項包括：契約審閱期、房屋租賃標的、租賃期間、租金約定與支付等。另有八點不得記載事項包括：不得約定拋棄審閱期間；不得約定廣告僅供參考；不得約定租客不得申報租賃支出；不得約定租客不能遷入戶籍；不得約定應由房東負擔的租稅與費用，若較出租前增加，增加部分由房客負擔；不得約定租賃雙方交屋後，房東排除民法上瑕疵擔保責任；不得約定租客繳回租賃契約；以及不得違反強制或禁止規定的約定。地政司說明，第四項是針對房客為申報租金，可能有遷入戶籍的需求；第五項則是防止房東因房價政策、水、電、瓦斯等調漲，而將增加的稅費轉嫁給房客。地政司指出，目前草案已送到行政院消保處討論，若無須修正，最快年底上路，實施後，若企業經營者未依規定執行，第一次會要求限期改正；未在期限內改正者，可依據消保法規定，處三萬至三十萬元不等罰鍰並限期改正；若仍未改善，則可罰五萬至五十萬元，並按次處罰(自由時報104年10月22日報導: 惡房東退散 租屋將有定型化契約)。

【疑義】

按消費者保護法第17條第1項、第2項規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，違反前開公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依消費者保護法第16條：「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」定之。

惟此種定型化契約，只適用於企業經營者(註一)，非企業經營者，自無適用之餘地。

又法律以不溯及既往為原則，溯及既往為例外，所以溯及既往，應嚴格解釋，以法律明定者為限，以維法秩序之安定性。

所以，如果是已簽訂長期房租（和房客簽5年約），自因「此定型化契約尚未通過」、「未溯及既往」及「只適用於企業經營者」之由，而不適用。

【註解】

註一：縱使不訂定租賃專法或不修正土地法，為積極實現「適足住房權」，也可「先」在其他方面思考之。從而，內政部為積極實現「適足住房權」，杜絕「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」大、「欠租」及「稅賦負擔」等房屋租賃糾紛，增訂應記載及不得記載事項，修正「房屋租賃契約書範本」，筆者自是贊同；惟尚有下列兩點提醒之。一、涉及財產權、契約自由等人民基本自由與權利之限制者，在介入之時機、方法與量，均應慎重，尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。二、應記載及不得記載事項，只適用於企業經營者與消費者間，及定型化契約條款，無法保障所有承租人，全面釐清相關租賃糾紛，是仍有必要訂定租賃專法或修正土地法，以保障所有承租人，全面釐清相關租賃糾紛（【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&p... ）。