明年起，租屋可遷戶籍?

【新聞疑義1612】明年起，租屋可遷戶籍?

文 / 楊春吉**

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

內政部日前公告【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】，明年起，經常性出租房屋的「職業房東」，不能再限制房客不得遷入戶籍，拿租金要扣繳綜所稅。新制還規定未來租屋簽約時，房東必須明定水電費、管理費，不得任意漲價，押金金額最高不得超過兩個月房租。不合規定的，被要求限期改正而未改正者，可依消保法，處3萬至30萬元罰鍰，若持續未改善，可再罰5萬至50萬元，並可按次處罰。內政部地政司表示，定型化契約主要是規範「企業經營者」，並非所有出租房屋的個別房東都適用。內政部仍有彈性解釋空間，未來將與行政院消保處討論「以租屋為業」的認定標準，比方:即使不是公司經營，如果房東每年都有一棟房子出租、或是固定出租幾戶以上，也可能納入規範。但若只是像小孩剛好讀大學等情形，家中空出幾間房子要出租這類「偶發性出租」，就不受規範。新制上路前，還有半年宣導期，內政部將特別針對大專院校周邊，每學期、每年固定出租房屋的房東加強宣導(【華視最前線】2016年6月27日報導：明年起租屋可遷戶籍 租金得報稅）。

【疑義】

一、 就內政部公告【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】此情事，筆者之前之建議

按就內政部公告【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】此情事，筆者在【新聞疑義1546】惡房東！退散?( http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…)一文中，說明如下： 「

按消費者保護法第17條第1項、第2項規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，違反前開公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依消費者保護法第16條：「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」定之。

惟此種定型化契約，只適用於企業經營者(註一)，非企業經營者，自無適用之餘地。

又法律以不溯及既往為原則，溯及既往為例外，所以溯及既往，應嚴格解釋，以法律明定者為限，以維法秩序之安定性。

所以，如果是已簽訂長期房租（和房客簽5年約），自因「此定型化契約尚未通過」、「未溯及既往」及「只適用於企業經營者」之由，而不適用。」。

二、而今，內政部企圖透過擴大解釋「以租屋為業」的認定標準，使「不是公司經營，但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形，納入規範」之疑義

而今，內政部企圖透過擴大解釋「以租屋為業」的認定標準，使「不是公司經營，但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形，納入規範」。

就此，值得思考的是，

(一)此種以解釋函，企圖擴大解釋「以租屋為業」的認定標準，使「不是公司經營，但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形，納入規範」，是否違反目的解釋、歷史解釋、體系解釋及文義解釋等解釋方法呢?雖然消費者保護法第2條第2款及消費者保護法施行細則第2條僅分別規定「本法所用名詞定義如下：二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」「本法第二條第二款所稱營業，不以營利為目的者為限。」。

（二）房東每年都有一棟房子出租或固定出租二戶以下之情形，是否只是一般人民之正常收益行為，將其納入規範，是否對此等出租人財產權及契約自由之限制，過重，而有違比例原則之第三子原則（狹義之比例原則）（註二）呢?

（三）此種以解釋函，企圖擴大解釋「以租屋為業」的認定標準，使「不是公司經營，但如果房東每年都有一棟房子出租或固定出租幾戶以上之情形，納入規範」，是否違反法律保留原則（註三）?

【註解】

註一：縱使不訂定租賃專法或不修正土地法，為積極實現「適足住房權」，也可「先」在其他方面思考之。從而，內政部為積極實現「適足住房權」，杜絕「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」大、「欠租」及「稅賦負擔」等房屋租賃糾紛，增訂應記載及不得記載事項，修正「房屋租賃契約書範本」，筆者自是贊同；惟尚有下列兩點提醒之。一、涉及財產權、契約自由等人民基本自由與權利之限制者，在介入之時機、方法與量，均應慎重，尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。二、應記載及不得記載事項，只適用於企業經營者與消費者間，及定型化契約條款，無法保障所有承租人，全面釐清相關租賃糾紛，是仍有必要訂定租賃專法或修正土地法，以保障所有承租人，全面釐清相關租賃糾紛（【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&…）。

註二：按比例原則雖為憲法上的法律原則，惟其內涵，則明顯於行政程序法第7條：「行政行為，應依下列原則為之︰一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。相關新聞事件之法律分析，請參【新聞疑義98】限建「集村農舍」適法性之疑義(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,…)等。

註三：大法官會議第443號解釋理由書：「憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣，凡不妨害社會秩序公共利益者，均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差別之保障：關於人民身體之自由，憲法第八條規定即較為詳盡，其中內容屬於憲法保留之事項者，縱令立法機關，亦不得制定法律加以限制（參照本院釋字第三九二號解釋理由書），而憲法第七條、第九條至第十八條、第二十一條及第二十二條之各種自由及權利，則於符合憲法第二十三條之條件下，得以法律限制之。至何種事項應以法律直接規範或得委由命令予以規定，與所謂規範密度有關，應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異：諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者，必須遵守罪刑法定主義，以制定法律之方式為之；涉及人民其他自由權利之限制者，亦應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則；若僅屬與執行法律之細節性、技術性次要事項，則得由主管機關發布命令為必要之規範，雖因而對人民產生不便或輕微影響，尚非憲法所不許。又關於給付行政措施，其受法律規範之密度，自較限制人民權益者寬鬆，倘涉及公共利益之重大事項者，應有法律或法律授權之命令為依據之必要，乃屬當然。」參照。

*榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報導，由ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

**楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄，有很多法律及房地產知識，可以參考。網址如下https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-7253933653596989:698370459…