風災過後 租屋損害賠償的問題
2009.09.03
文 / 崔媽媽基金會
八月放榜，九月來臨，就讀中南部的不少同學在開學前返回校外租屋的賃居處，發現因為八八水災，造成租屋處淹水，租處的家當全部損失，衣物、電腦、機車全沒了，租屋處汙泥滿地、門窗破損，無法居住，不少同學詢問置放租屋的財產可以商請房東賠償嗎？租屋裡，如果已經因為風災而有淤泥與漂流物，造成房屋己不能居住該怎麼辦呢？
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，租屋處淹大水不可歸責於房東，係屬風災之不可抗拒因素，所以房東並無賠償同學私人財產上損失之責任。
馮麗芳說，依民法４２９條第一項規定：租賃物（房屋）之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃物，係指房屋硬體結構部份：如隔間、牆壁、支柱、窗戶等等，並且包含租賃時房東所提供的傢俱、設備部份：如沙發、桌椅、電視、冰箱…，但是並不涵蓋房客電腦、衣物等私人物品，換言之，原則上租出去的房屋與設備有毀損時，房東都有義務予以修復，但雙方也可以另外約定由誰來負責維修，甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種又由房客來負責。
多數的房客都以為承租了房子後，若是屋內物品損失，或是因為風災而造成電腦與衣物損壞，房東就必須承擔理賠責任；但事實上，房東僅必須承擔的是房屋之修繕部分，依民法來講，修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修，大至房子的硬體結構小致燈泡的換新，都應該由房東負責，原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時，例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等，房東都有義務予以修復，以利房客居住使用。
租賃物之修繕是房東之義務，但對於租賃物的保管，房客也是有責任的。房客承租房屋，對於租賃物須善盡善良管理人之義務，也就說不但要維持房子的正常使用狀況(不故意破壞污損房屋、變更房屋結構….)，也要盡到危害通知的義務。因此馮麗芳提醒同學，當發現房屋有需要修繕的狀況，要盡早告知房東，並和房東約定在一定期間內（如：一星期、半個月，不要用儘速、近期等不確定字眼）過來修理，以免災害擴大，反而需要賠償房東所受的損失。（請參考民法第430條-432條）
而如果已告知房東有設備需要修繕，但房東一直遲遲未處理，崔媽媽基金會表示，依據民法第４３０條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」
通常碰到需維修的狀況時，大都會先以口頭上通知房東前來修繕，但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時，這時就可以寫存證信函告知房東前來修繕， 若房東仍是不予理會，在約定期限過了後，房客可以根據民法第４３０條要求終止租約或是自行修繕。若房東願意由您自行修繕處理，建議同學，在請人修繕前最好還是先行估價，將費用告知房東，以避免因對修繕費用認知有差距，讓房東拒絕支付而產生糾紛。在修繕完成後，則須備齊所有憑證以便對房東報帳，進行租金扣抵。
崔媽媽義務律師張寧洲表示，若風災已造成租賃物（房屋）之毀損已達不堪使用，例如：房屋的門窗全部毀損、滿屋汙泥堆積，同學可依據民法４２３條出租人應交付合乎約定之使用、收益之租賃物，交付承租人，而提出與房東協商合意終止租約。
因風災而導致房東無法交付原租屋，讓房客無法居住，此乃因不可歸責於債務人之事由，而致給付不能之情事，依民法第２２５條第１項之規定：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」而為明確雙方法律關係，房客也能就此提出與房東協商合意終止租約。
若同學仍想繼續承租，則可與房東協商因暫時無法交付合乎使用之租賃物，可暫時不支付租金，待房屋整理至可使用狀態時，再繼續繳付租金即可。
風災過後，若租賃房屋附近尚未整理好，仍是滿地汙泥及動物屍體遍及一地，房客請將承租物之內外環境拍照，並舉證滿地屍體確實會危害身體健康，例如：經看診後證實身上之皮膚病確實係由環境不潔所造成，則可依民法４２４條請求終止租約。
馮麗芳說，雖然遇上風災、地震…等不可抗力之因素，造成於賃居處之財務損失，在法律上無法向房東請求損害賠償，不過若同學本身係屬風災之受災戶，多數大專院校均有急難救助基金之設置，教育部也啟動「就學安全網」，由專業人員依來電捐輸內容，記錄來電民眾及民間團體認捐教育資源相關資料，彙送相關辦理後續事宜。教育部表示將全力扶助受災學生就學，故賃居學生可向學校詢問是否有相關急難救助，或撥打專線電話（０２）７７３６－６３３６與教育部就學安全網免付費專線０８０９－０９５７５７洽詢各項協助措施。
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