囚租不得 蘇黎世市如何藉「合作社住宅」實現居住正義？

城市裡的租金大多居高不下，瑞士的第一大城蘇黎世市（Stadt Zürich）也不例外。自1920年以來，蘇黎世市其中一個重要社會目標是將住宅去商品化，買房與租房不能成為投資標的。目前市民可以用低於市場租金的三分之一的價格，租到市區內的合作社住宅。

合作社住宅中庭的公共空間：花園與遊戲區。圖片來源： Genossenschaft Kalkbreite, Volker Schopp

隨著房價高漲，租屋成為越來越多台灣人的居住型態，但住宅供給不足、租屋黑市與低居住品質風險，也是目前租屋族正面臨的居住困境。難道沒有任何可能改善市場現況的解方嗎？或許可以參考已在瑞士蘇黎世市執行多年的「合作社住宅」模式。

什麼是合作社住宅？為何能低價開發？

目前蘇黎世市共有4萬2000套公寓，由141個合作社組織管理。

為了解決城市裡數量不足的住房問題及維護公共利益，蘇黎世市[1]於1924年規定，合作社只需6％的自有資本，即可從瑞士最大的邦銀行——蘇黎世邦銀行（Zürcher Kantonalbank）獲得貸款，一般傳統建商至少需要20％的自有資本才能貸款。市政府向銀行擔保這些貸款不會違約，同時，合作社必須承諾興建住宅不涉及商業投資行為，這模式讓許多團體得以獲得土地和貸款來興建住宅。

若是一般營利性的住宅，通常會以建商成本效益為優先考量，建築品質與公共空間可能為達建築戶數最大化而犠牲；不過，非商業化的合作社住宅，不僅可以更貼近住戶需求來建設，管委會及所有住戶也可以共同規劃和維護所需的公共空間。

合作社含各式公共空間促進住戶交流。圖片來源： Genossenschaft Kalkbreite, Volker Schopp

土地價格凍漲！ 用低於市場租金1/3的金額租房

合作社住宅的最大特色是購買土地時，價格就凍漲了，這意味著合作社住房的租金上漲速度會比市價租金慢得多，如果一個合作社擁有某個住宅已幾十年，即使經過多次翻新，也可以提供低於市場租金三分之一的價格出租。

由政府規劃的這項租金成本制度，會在計算建設與營運成本後，估算出民眾所需負擔的租金，無需政府額外補貼，也不允許有營利的出租住宅，卻能以遠低於市場價格的租金出租，大大減少租客負擔。

因為合作社住宅租金比市價低，都市人口不斷增長的情況下，合作社也幾乎沒有空房，這與私人營利性的建案成了對比。

筆者在去年（2023）搬進一棟新完工的出租公寓，該建案為某汽車集團的商業投資，今年在銀行升息及通膨影響下，公寓管理公司在今年調漲了8%左右的房租，目前建築內仍有閒置空間未承租出去。

多樣化的公共空間：咖啡廳和戶外休憩座位。圖片來源： Genossenschaft Kalkbreite, Volker Schopp

打破零互動的鄰里關係 享受「共同生活」

除了提供比市價更低的租金，「共同生活」理念也是合作社的住房模式特色之一。隨著都市化發展，大都市裡戶數漸多，大多住宅都有分化、與鄰居不熟識、互不來往等情形，為了打破這樣的疏離感，合作社住宅從空間設計，優先打造能讓人們聚集在一起的公共空間。

此外，有些人可能為了長輩或朋友偶爾來訪，而買或租了坪數較大的公寓，但這些空間大多時候處於閒置狀態，必須額外負擔一個空間的成本。考量到這些問題，有些合作社住宅甚至設有提供日租的「共用客房」，供家人、朋友短暫來訪時使用，也讓空間使用更有彈性。

有些合作社住宅內設有日租式客房，活用空間。圖片來源： Genossenschaft Kalkbreite, Volker Schopp

許多合作社住宅設有室內自行車停車空間，鼓勵低碳移動。圖片來源： Genossenschaft Kalkbreite, Volker Schopp

市民公投：將非營利性住房比率提高到整體數量的1/3

住宅去商品化這一政治共識，解釋了為何蘇黎世市的住宅總數中，有18％是由合作社所持有。若計入社會住宅，蘇黎世市總共有25％的公寓為非營利性住房。2011年，蘇黎世更通過公投[2]，市民要求市政府在2050年將這個比例提高到住宅總數的1/3。

市政府透過一系列監管、財務、規範等工具，來保障和促進住宅基本權利的公共利益。合作社住宅除了提供較低收入、中等收入家庭可以負擔的安居空間，也顯示了便宜的租金並不代表必須犠牲居住品質，更建立了一種居住文化，讓住房不僅是住所，也可成為一個促進凝聚與包容的社區。

注釋

[1] 蘇黎世邦（Kanton Zürich）內共有12個區域，蘇黎世市（Stadt Zürich）為其中之一，也是邦內最大城市。
[2] 這項公投是蘇黎世市的市民所提出，並非包括所有蘇黎世邦內的區域。

參考資料

50. De Gruyter academic publishing（2023），Social-Ecological Cooperative Housing
50. 有方（2017年9月25日），Mehr als Wohnen ：低價而品質不妥協的瑞士住區
50. 台灣主婦聯盟生活消費合作社（2018年9月1日），不只是「居住」： 一起來認識「住宅公用合作社」
50. 關鍵評論（2019年2月10日），從蘇黎世住宅合作社模式，回望台灣「合作住宅」居住的N種可能
50. 故事（2023年6月6日），抵抗資本主義的基隆百年烏托邦： 全臺僅存的「住宅合作社」實驗