【新聞疑義585】「房客台糖公司」地租漲不停，「二林承租戶」很不滿！

本案縱係基地租賃，也不得解釋為「原基地租賃期間，至房屋不堪使用時為止」，而且因已逾二十年，原基地租賃也因屆滿而消滅，承租人即因租金調漲而不另訂新約，自應將租賃物返還之，而非再無權占有，以免被出租人以民法第445條、第767條、第179條、第184條等相關規定，訴請拆屋還地，並請求返還該實際不當利得或請求損害賠償（註六）。

【新聞】

彰化縣二林鎮豐田里中和巷有數戶民宅，百年來都是承租台糖土地安居樂業，但住戶不滿台糖地租一直漲，還要求停止租約就要拆屋還地，沒有續約又要被告上法院！但台糖台中區處人員強調，地租是隨著地價調整，除非有重大建設才會停止租約，提出訴訟也是逼不得已！彭姓住戶表示，二林鎮豐田里有一群住戶都是台糖公司的「房客」，大約百年前在此耕作開墾，也在此落腳定居，跟台糖公司承租土地來蓋房子居住，定期繳納地租，雙方向來都和平共處。彭姓住戶指出，但是近年來的地租一直漲，根本就是連三跳，原本只要繳六千元，如今卻是漲到四萬元，這樣實在太誇張，幾乎老農年金通通都要拿來繳地租，尤其不合理的是，明明房子都是「房客」蓋的，「房東」台糖公司卻在續約裡頭要求合約中止時，必須拆屋還地，「房客」還要拆自己花錢所蓋的房子給「房東」，這是那門子的道理。劉姓住戶也說，他原本的租金是三千元，先漲到六千元，再漲到一萬八千元，本來不續約，卻被「房東」提告，嚇得他老人家只好趕快和解續約。台糖台中區處人員強調，提起訴訟也是逼不得已，台糖公司所收地租根本還不夠繳地價稅，地租是根據地價進行調整，由於豐田里中和巷靠近中科二林園區，近年來公告地價都在調漲，才會讓承租戶覺得租金上揚。台糖台中區處人員強調，基於活化土地，台糖公司都願意把土地承租，除非有國家重大建設，才會停止租約，就算有國家重大建設徵收土地時，也會進行地上物拆遷補償，該公司也數次與租戶進行調解、溝通，但部分住戶因為不續約，才會依法提告，這是不得已的事（自由時報100年11月17日報導：地租漲不停 台糖二林承租戶不滿）。 

【疑義】

按民法第445條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」。又定期租賃屆滿後，除承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（註一）外，其租賃關係，於期限屆滿時消滅（註二）。

次按租賃物為不動產之定期租賃，在租賃期間，當事人雖不得因其價值之昇降（註三），聲請法院增減其租金（註四），惟原定期租賃屆滿後，出租人與承租人另訂新約，以維持其間之租賃關係，除另有約定外，出租人非不得因其不動產價值之昇高而調高其新租金。

另按89年5月5日施行之增訂民法第425-1條第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」、增訂第449條第3項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」，而第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」，而前開民法第425-1條、第449條第3項規定，民法債編施行法未明定有溯及既往效力，在修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第一條規定，自不適用修正施行後之規定。修正前之基地租賃，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制（註五）。

是本案縱係基地租賃，也不得解釋為「原基地租賃期間，至房屋不堪使用時為止」，而且因已逾二十年，原基地租賃也因屆滿而消滅，承租人即因租金調漲而不另訂新約，自應將租賃物返還之，而非再無權占有，以免被出租人以民法第445條、第767條、第179條、第184條等相關規定，訴請拆屋還地，並請求返還該實際不當利得或請求損害賠償（註六）。

【註解】

註一：民法第451條參照。

註二：民法第450條第1項參照。

註三：所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例參照）。

註四：民法第442條但書、最高法院48年台上字第1536號判例：「當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明。」參照。

註五：最高法院92年度台上字第1061號民事判決參照。

註六：請參【新聞疑義573】祖厝沒登記，會不保？（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,…、http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/11/08/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7…）。