買房20年，公設地是別人的?

【新聞疑義1415】買房20年，公設地是別人的?

文/楊春吉

【新聞】

新北市汐止區大同路遠東新世界社區住戶，一直以為使用20多年的社區休閒設施土地屬社區所有，未料地主近期出面索地，住戶議論紛紛。區公所昨天勘查時，地主出示權狀證明所有權，住戶也拿出建商的售屋文件標示休閒區佐證，雙方將循司法途徑解決紛爭。住在遠東新世界的大同里長鄭富源說，20多年前買屋時，就是看到建商在社區旁，鄰近鐵軌約400坪的條狀土地規畫休閒區，設置球場、溜冰場和親子樂園才會購買，現在卻突然有人主張休閒區土地是他的，要收回去。陳姓男子說，遠東新世界的建地是他的舅公、舅媽賣給建商的，但根據土地權狀顯示，鐵軌旁的條狀土地，他的舅公、舅媽持有四分之三，其餘為國有地，當年並沒有賣給建商。他表示，昨天他只是想要確認土地所有權，並沒有要馬上取回土地的意思，住戶還是可以使用現有的休閒設施。住戶代表倪鐸訓說，遠東新世界全是5樓建築，共有310戶。建商當年提供給住戶的售屋資料中，社區平面圖中清楚標示房屋、巷道和休閒區配置，長期以來，大家都認為是社區住戶共有。汐止區公所工務課昨天出示申請建照等檔案，確認條狀休閒區並未納入建案範圍。倪鐸訓表示，住戶想查清楚建商當年推案時，有沒有和地主達成使用土地協議，會透過司法途徑要求建商還住戶公道（聯合報103年8月20日報導: 買房20年 公設地竟是別人的）。

【疑義】

按本案報導如屬實，可分所有權歸屬與誰享有使用權等二方面去思考。

所有權歸屬，係以合法的土地登記為準；至於當事人間有買賣債權契約的存在，縱使買受人有移轉登記請求權，也可能因一屋多賣或其他因素，而無法順利登記完畢，取得該買賣標的之所有權。 如果，是此種情形，而且出賣人已經將該買賣標的交付給買受人使用，那買受人縱使移轉登記請求權因15年經過而消滅，其仍得繼續使用，無拆屋還地之問題（本案是否有此情形?須先查明當事人間有無買賣債權契約的存在?如無買賣債權契約的存在，那本案住戶宣稱系爭土地係自己的，就有點問題了【本案汐止區公所工務課雖出示申請建照等檔案，確認條狀休閒區並未納入建案範圍，只能說該公設可能是違建的傾向很高，但不表示該公設坐落的土地，就非本案住戶所有，仍須查明目前土地登記簿，始能確認】。若有買賣債權契約的存在，本案住戶雖得向出賣人請求移轉登記所有權，但如果本案出賣人建商，如未取得該買賣標的之所有權，那就可能發生債務不履行情事）。

又誰享有使用權?所有權人，在未將使用權租賃或使用借貸或其他無名契約分離出去前，自享有該所有物在法令範圍內之完整使用權，但所有權人，在將使用權租賃或使用借貸或其他無名契約分離出去後，取得該使用權的人，在該使用期間內，自得在法令範圍內、當事人契約下，自由使用之；所以，住戶才想查清楚建商當年推案時，有沒有和地主達成使用土地協議。

至於如何杜絕此種情形發生?在向建商買預售屋時，記得查看地籍圖、建照及土地登記謄本等相關資料(此等資料，代銷處應該會有)查明下列問題。

(一) 本建案利用的地段地號土地，是何地號土地?所有權登記是誰的?

(二) 如非建商的，其與地主間有無租賃或使用借貸或其他無名契約存在?如有，期間是多少? 期間屆滿後，處理方式為何?

另外，相關房地產法律及房地產投資知識，可在「中山社大星期五晚上的學法律買好房(B304) http://www.zscc.tp.edu.tw/2014/06/103.htm   」、「內湖社大星期六上午的房地產新飆股(新聞法律分析) http://www.nhcc.org.tw/nhcc/course/course_show.asp?news_id=143009   」及萬金石海洋社大汐止校區 學代書買好房(http://www.xizhi.org.tw/modules/tad_form/index.php  簡章可至秀峰高中大門警衛室索取) 學到，趕快報名哦。

作者簡介

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog ）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）： 【下學期(103-2)課程】房地產新飆股、生態趴趴GO、學法律買好房、生態觀察趴趴走、學代'書買好房，歡迎報名 (http://gs803501.pixnet.net/blog/post/143667565  )。

作品： 老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202  )

其他作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。 16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。 20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。 21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。 22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。 23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。 24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。