美河市等聯開宅案，請以對話取代放話

【新聞疑義1479】美河市等聯開宅案，請以對話取代放話

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog  )

【新聞】

台北市聯開宅惹議，一名網友在PTT貼上美河市臨時管委會會議紀錄。根據會議紀錄，有住戶認為，若房價下跌，「政府應該賠償損失，至少房價的一半」。美河市管委會主委俞雨亭受訪時表示，這是2月間召開的臨時會，出席委員未過半數，只能算是「座談會」，正式會議將於12日晚間召開，屆時決議才算數。根據會議紀錄，有住戶認為，「台北市捷運局有背信詐欺之嫌，現在房價要跌了，要賠償我們房價損失，至少賠償房價的一半」，也有人說「柯P一直在汙名化我們，很多人賣不掉房子，我們應該要上法院按鈴控告台北市政府」。另有住戶發言指出，若要在美河市設置社會住宅，「請台北市政府出錢將D棟屬捷運局，做一道圍牆分隔出來，我們自己管理E棟以後的房屋」。會議最後表決，現場無異議通過，由管委會委請律師向法院提出訴訟，必要時假處分，先行阻止台北市政府將美河市規劃設置社會住宅。部分網友認為「吃相難看」、「裡面都是投資客房仲買的嗎？」還有人說「跌了要賠，漲了呢？要不要漲價歸公啊？」引起網友熱烈討論（中央社104年3月11日報導: 會議紀錄流出 美河市初議房價跌時索賠）。

【疑義】

按社會中，利他者，本是少，利己者，總是多，所以，美河市等台北市聯開宅的住戶，反對社會住宅在他(她)們社區內，乃是正常，不需要苛責他(她)們；尤其是身為台北市政府局處首長，更應該以理性與同理心，與他(她)們對話，解決之間的爭議，而非將他(她)們污化。

其實，他(她)們的需求，很簡單，就是怕跌價或影響居住品質；所以，台北市政府及都發局，就要以理性與同理心，與他(她)們對話，並說明如何以管理等機制，以及相關案例與數據，釐清他(她)們的疑惑，而非訴諸媒體或其他方式，以多數暴力，使他(她)們就範。

至於台北市政府及都發局，以理性與同理心，與他(她)們對話後，他(她)們如仍想向法院提告，雖然獲勝機會不大(註一)，但也是行使訴訟權之正當行為，我們也應理解。

換言之，台北市政府、都發局及台北市聯開宅住戶們，如能以對話取代放話，才會有一個好的開始。

【註解】

註一：按筆者在【新聞疑義1398】威秀進駐淡海，生變?( http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=206660&article_category_id=2235&article_id=123026 )一文雖提及「【新聞】全聯先生拿著威秀飲料杯的建案廣告，可能您都有印象！原本要進駐淡水的威秀影城，現在傳出可能不去了！宏泰建設和威秀影城簽訂合作計畫，淡水威秀一直是「海洋都心」的最大賣點，甚至被看好能拉抬淡水生活機能和房價，但現在雙方合作生變，淡水人恐怕等不到電影院了。一走進淡水市區，馬上能看到海洋都心的看板，只是再仔細一看，發現這和過去的廣告，大不相同，和威秀當鄰居的字樣已不復見，廣告旗幟也換了色調，只剩總價和房型，看不到全聯先生拿著威秀飲料杯的模樣。TVBS記者翟翾：「威秀將要進駐海洋都心，讓它們建案詢問度相當高，也成為淡水的一大賣點，但現在傳出雙方合作，可能要生變。」宏泰人壽在淡水大型造鎮建案，海洋都心，在2012年7月與威秀影城訂下15年租約，找來全聯先生和小資女孩柯佳嬿代言，9千坪購物商城、影城與飯店，預計7月可取得證照，年底動工，最快在1-2年內完工，威秀原先預定在此興建10個廳，2015年底開幕，但傳出合作案臨時喊卡，讓已經買房的屋主們，十分錯愕。宣傳車上還貼著來不及換的廣告，宏泰人壽表示和威秀有正式合約，若不履行將循法律途徑解決，淡水交通、生活機能受限，空屋率高，房價始終是2字頭，但淡海新市鎮兩大指標：家樂福、威秀，兩個只剩一個，恐怕會對購屋租的吸引力，大打折扣（TVBS 103年6月24日報導: 威秀不當鄰居了！　進駐淡海計畫生變）。【疑義】按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。而民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，其中，所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」，在消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下，無法依廣告內容履行者，除減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵外，自屬之（當然，如書面契約已明定，無法依該約定履行者，也屬之，惟減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵）；縱屬共有部分，如屬買賣標的，也得依前開規定，解除其契約或請求減少其價金，蓋前開規定，並未區分共用部分或區分所有權等，只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一，就得依之為之。從而，本案報導如屬實，威秀影城如真的改為其他影城，那買到海洋都心的買受人，就得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。問題是本案，依情形解除契約是否顯失公平?如買受人係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的，從民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。」、誠信原則及相關事實來看，應持解除契約並非顯失公平之見解。即本案買受人如係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的，非不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約，不以請求減少其價金為限。」；惟本案是否以特定因素連動下的價格漲勢為其契約目的，誠有疑問?而且台北市政府或都發局，也非出賣人，以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金，勝訴機會似乎不大。

又以國家賠償法請求賠償，也是難！很難論證本案係國家賠償法第2條第2項：「公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利 者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利遭受損害者亦同。」所稱「於執行職務行使公權力」或「故意或過失」或「不法」或「自由或權利受有損害」，或國家賠償法第3條第1項：「公有公共設施因設置或管理有欠缺，致人民生命、身體或財產受損害者，國家應負損害賠償責任。」所稱「公有公共設施」或「生命、身體或財產受有損害」。

至於行政訴訟中給付訴訟等其他方式，可能也會遭遇到不少證成及舉證之問題。