都更弊案:權利變換與都更實施者會吞噬民地

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壹.「權利變換」會吞噬民地

(一)政府急急催命,意圖讓百姓在懵懂資訊中被湮滅?

(1)都市更新權利變換實施辦法第3條:「權利變換計畫應表明之事項,含不願參與權利變換分配之土地所有權人名冊」;第22條:「權利變換計畫核定後公告之三十日內,應提出異議」;第24條:「權利變換計畫公告期滿至預定拆遷日,不得少於二個月」。都更條例施行細則第13條:「申請核准實施都市更新事業之案件,應自受理收件日起三個月內完成審核」。
(2)事關百姓畢生心血的「家」要被拆,當然有權「釐清所有相關資訊、充裕時間諮詢專業、謹慎評估作決定」。未釐清所有相關資訊等等,為何「權利變換計畫」須含「不願參與權利變換分配之土地所有權人名冊」?「單一爭議」之一般民事訴訟,歷經地方法院、高等法院、最高法院,起碼也要3年,事關百姓畢生心血的「家」要被拆,自然會有「多重爭議」,「權利變換計畫核定後公告之三十日內,應提出異議」,上述種種意圖讓百姓在懵懂資訊中被湮滅?不乏專業、經驗、財力的績優建商,審核投資案也須橫跨數年,都更審議委員「自受理收件日起三個月內完成審核」,如此倉促為哪樁?「圖利特定團體」?

(二)政府無權違反「法律位階原則」,以「都更條例」作廢「憲法與法律」

(1)都市更新權利變換實施辦法第10條:「不願參與分配者,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記」。
(2)此嚴重違反憲法第10條與憲法第23條(居住自由);違反民法不動產所有權第758條與第765條(自由處分所有物);違反土地登記規則第34條〈申請變更登記必備文件〉;違反建築法第79條(申請拆除執照應檢附建築物之所有權狀);違反都市更新條例第4條(都更尚可選擇維修補強,畢竟,「拆屋」是不歸路)。

(三)汙衊不願參與分配者是「釘子戶」,硬塞給不願參與分配者「嗟來食」涉強佔

(1)都市更新權利變換實施辦法第10條:「不願參與分配者,其應領之補償金於發放或提存後,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。前項補償金,由實施者於權利變換計畫核定發布實施之日起二個月內,通知受補償人於受通知之日起三十日內領取。應受補償人逾期不領,實施者得提存之。」第14條:「土地所有權人與權利變換關係人協議不成,或土地所有權人不願參與分配時,土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。」
(2)若非被「建築師公會、結構技師公會、土木技師公會」鑑定為「無法補強之危樓」,百姓有權自主決定是否「拆掉重建」,政府無權代拆。百姓對「家」的「價值」,在沒有「賣家」的情況下,絕對遠遠高於「相似條件房地之實價登錄」,政府卻以「嗟來食」涉強佔百姓的家。

(四)都更流程中,根本不存在所謂的「公正第三方」

(1)都市更新權利變換實施辦法第6條:「所定專業估價者由實施者與土地所有權人共同指定。所定建議名單,應以受理權利變換計畫之主管機關所提名單為準。」第7條:「選任專業估價者,應於擬具權利變換計畫舉辦公聽會前,依下列規定辦理:應於選任十日前通知權利變換範圍內全體土地所有權人。選任時,應有公正第三人在場見證。依各該主管機關之建議名單抽籤,選任正取二家,備取數家。」
(2)都更啟動後,「官商仲介」都是百姓的「對立方」,因為一旦有爭議,只能提告於「敗訴法院(行政法院)」,且被告是政府,而負責吞噬民地的估價師是由都更實施者委託,也須政府核准,被告是「官商仲介」,故百姓的所有爭議都會被湮滅於公款聘請的政府龐大律師團中。

(五)估價師負責吞噬民地

(1)都市更新權利變換實施辦法第19條,估價師估算「百姓不動產價值」,所須扣除的成本有「工程費用:包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防制費及其他必要之工程費用。權利變換費用:包括實施權利變換所需之調查費、測量費、規劃費、估價費、依本條例第五十七條第四項規定應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。 貸款利息:指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。 管理費用:指為實施權利變換必要之人事、行政、銷售、風險、信託及其他管理費用。 都市計畫變更負擔:指依都市計畫相關法令變更都市計畫,應提供或捐贈之一定金額、可建築土地或樓地板面積,及辦理都市計畫變更所支付之委辦費,等等」。
(2)連同意戶沾沾自喜的「搬家費、每月租屋補貼」都是「羊毛出在羊身上」,此外,還須「豢養一堆閒雜人等」,故估算出的「百姓不動產價值」就少得可憐。更嚴重的是,一方面,建商不須建築資金,可用百姓的土地向銀行抵押借建築資金,另方面,建商又可預售房屋,無異「政府保障的無本生意」。建商若發生財務危機,百姓的土地會被第一順位債權人取得;預售屋購買者是「已涉及土地所有權的所謂之無辜第三者」,法官恐怕不會判拆屋還地。此「買空賣空」極易發生賺飽後,「一案公司」、「脫產」、「換名」、「爛尾樓」等等弊端。綜上所述,百姓以土地作抵押向土地銀行貸建築資金,自找建商與營造廠,百分百「自主決定績優廠商與條件」,更可避免被「官商仲介」吞噬。

(六)「921大地震後蓋的新建物較耐震」須打個大問號

(1)921大地震後蓋的新建物,並未經過「7級」強震的實測,反而是經過「7級」強震實測後,依然屹立無損的大樓才有資格自許「可耐7級強震」。
(2)政府鋪天蓋地推行都更,但對「921大地震後蓋的新建物」是否真的已落實「地基、結構體」,經「建築師公會、結構技師公會、土木技師公會」鑑定為「可耐921大地震之7級強震」,且其「鑑定報告」可公開審閱?又,鑑定報告是否明載下列三項詳細評估:「土壤液化影響」、「臺北盆地效應影響」、「7級強震的共振影響」,若不符合都更的包裝宣傳,是否無條件賠償「懲罰性違約金」?人謀不臧的都更新屋絕對比維修良好的紮實老屋更危險。

(七)都可達目標「公共安全、整頓市容」,為何刁難「協議合建都更」獨厚「權利變換都更」?

(1)「協議合建都更」須100%同意,而「權利變換都更」只須75%同意,且當同意達80%,都更實施者即可依法向政府申請代拆。「協議合建都更」只涉及建商與地主,雙方透過「市場機制、自由意願」,自可達成「對雙方均是最公正之房與地交換比例」,而「由都更實施者委託的估價師」卻製造出極其黑箱與荒謬的房地交換比例。
(2)很簡單即可驗證估價師的估價有多黑箱與荒謬:舉例,107/7政大的地政學訊分析,土地價值與建物價值比,台北為7:3;或者,採用「每平方公尺之最新公告土地現值」:「台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價表」之每平方公尺價格(網上可查)。至於「官商仲介」要再豢養一堆都更的「閒雜人等」,這些費用不能算在百姓頭上。

(八)鼓動百姓捨「拉皮、整修補強」而採「拆」,30年過後呢?

政府強力推動7層30年以上的老屋都更,而績優建商須「有合理利潤」才願參與,大約7樓蓋成21樓,30年過後依政府「老屋」的定義,又犯了政府「老屋涉公共危險、有礙市容觀瞻」,屆時為讓績優建商參與都更,豈不要從21樓蓋成63樓(已不可行〉?或者,都更只是要圖利「不良建商」?又或者,都更只是要讓政府賺一票就好?

(九)都更契約給予都更實施者「免責條款」,卻沒給百姓「懲罰性違約金條款」、「契約須公證條款」、「違約時罰則須強制執行條款」、「禁止轉包條款」、「交屋前須經第三方驗屋師評鑑合格條款」等等

政府給都更實施者免死金牌(可歸咎於都更實施者才須負責,範圍極小,況且是否可歸咎於都更實施者,又須經行政法院判決),卻作廢百姓自保武功,若發生都更弊端,百姓必然屍骨無存。甚至政府在都更相關條文中,「權利變換的核定與修改」具備相同的條件,只要75%同意即可,當達到80%同意即可申請代拆,直接消滅不同意「權利變換修改」戶,簡直是由政府公然包庇「已簽字的契約可任意違約」。

貳.都更實施者會吞噬民地

(一)若是公辦都更,工務局的法定職務早已滿載,「工程轉包」即是「責任轉包」

工務局的法定職務:落實建築的公共安全相關法規、處理海砂屋與幅射屋、一堆待拆違建、108/4/19北市所公告的921地震尚待解決的42件黃單等等,工務局既無財力也無人力,公辦都更勢必得轉包工程,當然責任也跟著轉包,公辦都更成爛尾樓時找誰負責?又如何負責?找「敗訴法院〈行政法院)」嗎?或者,政府在吞噬百姓畢生心血的家後,就有財力豢養「都更專責新單位」?

(二)管委會可當都更實施者發包百億都更上中下游工程,簡直駭人聽聞

(1)都更條例施行細則第27條:「逾七人組織都市更新會,都市更新會應為法人;其設立、管理及解散辦法,由中央主管機關定之」。都發局濫發「法人證明」(只備查不審核),加上公寓大廈管理條例「有意無意」存在不少大破口,讓魑魅魍魎可輕鬆透過傀儡管委成立7人的「都市更新會」(都更實施者),這是一條無障礙的無本逐利捷徑。
(2)管委會職責本限於僅當聯絡者,將百姓有興趣委託都更的績優建商找來,面對面談條件達成協議,但以台北市「松德社區管委會」為例,卻欲通吃都更暴利:劉仁閔律師構陷六棟獨立大樓成立「單一管委會」,旋即令公共基金指定聘為全年法律顧問與訴訟代理,非法製造「傀儡管委」,接著火速報備七人的「都市更新會」,囊括都更上中下游,且以其司法人脈殲滅所有提告,黃金地段為其俎上肉,鯨吞不當得利數億非難事。詳公民新聞:「大尹法律事務所的商家負評疑遭其封鎖」、「劉宇霖法官疑暗助劉仁閔律師非法圈地」、「管委會濫權:藥變成毒」、「都更弊案:公辦都更亦會淪官商仲介金錢遊戲」、「林欣苑法官疑暗助劉仁閔律師非法製造傀儡管委」、「陳家淳法官疑為劉仁閔律師包庇管委會違法」。

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