從京華城都更案談起

京華城並非老舊建築，拆除重建划得來嗎？

依據新聞報導，京華城基地面積將近5千坪。原有建物容積率為392%，現在增加成672%，多出280%的容積。換言之，拆除重建以後，除了舊有建物可以原面積更新之外，還可以增加將近1萬4千坪的建物面積。若以每坪1百萬元計算，換算成市價將近140億元。建築成本要花多少？每坪不到20萬元。

最近參加一場都更說明會。是一排屋齡超過40年的4層樓公寓，距離捷運站約500公尺。由於面臨的巷道不到8公尺，所以基準容積率只有320%。加上都更容積獎勵，320%乘以1.5倍，都更後容積率可以到480%。這個地段是商業區，容積率實施以前，建蔽率為80%，可以蓋4層樓。換算為容積率就是320%。都更後只能增加160%的容積率。這樣的條件，根本不可能跟建設公司談1坪換1坪的合建。只能屋主自行出資，從事「自主更新」。

要住戶自己掏出數百萬元，更新住屋，不是每個家庭都有能力和意願。如果擴大都更範圍，讓基地可以連接8公尺以上的道路，基準容積率可以增加到460%。加上0.5倍的都更容積獎勵，容積率可以增加到690%。問題是在講求個資保護，處處受限的臺灣現時環境中，鄰居很多互不認識，甚至互不信任。一般市井小民哪有辦法出面協調整合都更？結果，政府鼓勵都更的政策，沒有改善到多數現住戶的居住環境，反而變成官、商的搖錢樹。

政府如果真的是為了要改善人民的居住品質，而推動都更，顯然就要從提供融資和出面協調整合住戶著手。提供融資方面，或許可以指定金融機構發行由國庫擔保的長期固定利率都更債券，募集長期資金，提供都更住戶長期固定利率融資。由於有房屋基地和都更完成後的建築物作為擔保，放款風險其實非常低。

協調整合方面，我覺得應該透過現在的里鄰組織，全面調查轄區內適合都更的地段，然後由里長出面，以鄉親的身份進行協調整合，這樣應該最有效果。

現在的房價高漲，其實是都市化的結果。大量人口擠進都會區，造成都會區住屋供給無法滿足需求。既然已經供不應求了，政府提供購屋者利率補貼，對都會區房價高漲問題而言，無異於提油救火。

更深層的思考，政府是不是應該要檢討現行的建築管理制度，是否有存在結構性缺陷。為什麼違建愈拆愈多？為什麼有大量的農地工廠難以清理？要不是1990年代以後，很多的地下工廠外移中國，現在的問題恐怕更加嚴重。

原住民想要蓋一間傳統的石板屋，政府都說不行，這樣就有點誇張了！既然政府不理會民眾的需求，民眾只好自力救濟了。守法的人變成是傻瓜！

政府或許應該考慮，對於都市計畫區以外的土地，簡化建築管理制度，儘量簡政便民，適應民眾的需求。例如，民眾若只想蓋一間足以遮風避雨的自用住宅，面積在30坪以下的一層樓建築，且建蔽率在10%以下，政府可以改採簡易的審核程序。不必去管他建築物如何設計，只管建築基地合不合適就好了。政府最好負面表列，列舉出不適合建築的地點，讓民眾容易瞭解並願意遵行。