浮洲合宜宅，退屋難?

【新聞疑義1510】浮洲合宜宅，退屋難?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog  )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_category_id=2235&area=free_browse  刊出)

【新聞】

浮洲合宜住宅瑕疵問題頻傳，引發住戶不滿，新北市府1日成立「浮洲合宜住宅交屋申訴中心」，3日來已有240件申訴案件。不過，新北市消保官表示，只能匯整住戶意見，再與日勝生協調，屬於「道德勸說」層面，而無強制力。新北市浮洲合宜住宅申訴中心成立後，工務局統計，截至昨晚共有240件申訴案，1日13件、2日71件、3日156件。中心內雖有消保官進駐，也有律師及結構技師公會人員等聽取、蒐集住戶意見，並給予建議，卻沒有日勝生或是營建署人員窗口。已交屋的A2施姓住戶表示，上周地下室有裂縫的消息一出，日勝生跟銀行就應該要有相關的應變措施，怎麼會過了2天才討論。「一定要退屋！」A6林姓住戶說，雖房屋尚未完工，無論如何，他都不想冒生命危險住進去，且房屋品質堪慮，還要住戶付違約金並不合理。同是A6的鄭姓住戶則說，日勝生都沒有統一聯繫窗口，他們只能到市府申訴中心求救，但市府卻說並無「強制力」，感覺申訴中心很無用。法制局主任消保官許宏仁表示，每個住戶問題不同，市府先匯集住戶意見，再與日勝生協調。不過，他也坦言，市府並無強制力要求日勝生配合。許宏仁說，目前會先協助住戶處理銀行撥款或退屋是否支付違約金等問題，但一切仍要等鑑定報告出爐後，了解裂縫成因及補強等後續，才能有明確的協助方向（中時電子報104年5月4日報導: 浮洲合宜宅問題多 申訴難解）

【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

另公寓大廈共有部分之共有人之一，只要是買受人，亦得依民法354條、第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

但(一)依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金(所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。

(二) 減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

(三) 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅(前開關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之)。

(四)不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物(於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之)。

(五) 買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

(六)買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責(但故意不告知其瑕疵者，不在此限)。

(七) 買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是 否解除契約。買受人於前開期限內不解除契約者，喪失其解除權(民法第361條)。

(八)得行使物之瑕疵擔保請求權之時點，除契約另有約定外，須交付始得為之(民法第373條)。

(九) 得行使物之瑕疵擔保請求權者，除契約另有約定外，須屬「交付前買賣標的物之瑕疵」(民法第373條)。

從而，浮洲合宜宅，如果「尚未交屋」，如果「依情形解除契約顯失公平」，如果「減少之程度無關重要者」，如果係屬「交付後買賣標的物之瑕疵」，要退屋恐難！

但如果已經交屋，並非「交付後買賣標的物之瑕疵」，依民法354條、第359條、第365條之規定，請求減少其價金，或依約要求其改善，可能較容易。

當然，個案上，客觀事實並不相同，得否解除契約(退屋)?除合意解除契約(退屋)外，只能視該個案之全部客觀事實而定了。